<p>　<strong>　1、划分<a href="/a/xinwenzixun/zhuanyezhishi/6555.html">路线</a>价区段</strong></p> <p>　　地价相近、可及性相当并且相连的地段一般划分为同一<a href="/a/xinwenzixun/zhuanyezhishi/6555.html">路线</a>价区段，路线价区段为带状地段。路线价区段一般以路线价显著增减的地点为界。地价区段划分标准有：商服繁华程度基本相同，城市地块交通条件相似、城市地块区位条件相似、地块附近的人流量相似、地块附近的位置相似。</p> <p>　　根据价格的均值性，通常包括4种情况：</p> <p>　　（1）一般情况下，一条街道划分为同一区段，只设一个路线价；</p> <p>　　（2）对一些特别繁华、<a href="/a/xinwenzixun/3694.html">土地</a>条件变化较大的街道，也可以分设路线价；</p> <p>　　（3）某些不很繁华的地区，同一路线价区段也可延长至数个街道；</p> <p>　　（4）在同一街道上，某一侧的繁华状况与对侧有显著差异，同一路线价区段也可附设两种不同的路线价，并视为两个路线价区段。</p> <p>　　关于基准地评估区段划分的具体做法是：以道路、沟渠或其他明显地物为界；在确定有路线价标准的地价区段，以里地线为界；区位条件、交通条件相似的地块划分为同一区段；对商业街道的划分可分成零售商业、服装、饮食业、零售果杂、专业市场、农贸市场等。</p> <p>　　路线价区段划分完毕，对每一路线段求取该路线段内标准宗地的平均地价，附设于该路线段上。</p> <p>　　<strong>2、确定标准宗地</strong></p> <p>　　标准宗地是指以从城市一定区域中沿主要街道的宗地中选定的深度、宽度和形状为标准状况的宗地。标准宗地的临街深度（临街深度是指宗地距离街道的垂直距离）就是标准深度。</p> <p>　　路线价的设定必须先确定标准宗地面积，当<a href="/a/xinwenzixun/3694.html">土地</a>登记面积与出让合同上的面积不一致时，以土地证上登记面积为准。标准宗地的面积大小，因各国情况不同而异。</p> <p>　　<strong>3、调查评估路线价</strong></p> <p>　　路线价的决定，主要采取两种方法：第一种是由熟练的估价员依买卖实例，用市场比较法等估价方法确定；第二种是采用路线价系数法或称评分方式，将形成土地价格的各种因素分成几种项目加以评分，然后，换算成附设于路线价上的点数。</p> <p>　<strong>　4、制作深度指数表和其他宗地条件修正系数表</strong></p> <p>　　深度指数表就是以道路为基准，按距离道路的变化情况编制的地价变化表，，具体做法是：</p> <p>　　（1）确定标准深度，即里地线的确定；</p> <p>　　（2）确定级距。在同一级距内，地价对路线价的变化程度较小；</p> <p>　　（3）确定单独深度百分率。将宗地自临街红线至里地线以内按一定级距划分为若干单元格，并依次为a1，a2，a3，&hellip;，an，其单独深度百分率为a1&gt;a2&gt;a3&hellip;&gt;an；</p> <p>　　（4）选用平均或累计深度百分率制作深度百分率表</p> <p>　　平均深度百分率：a1&gt;（a1+a2）/2&gt;（a1+a2+a3）/3&gt;&hellip;&gt;（a1+a2+a3+&hellip;+an）/n；</p> <p>　　累计深度百分率：a1</p> <p>　　（5）编制深度修正系数表</p> <p>　　累计深度修正系数直接采用累计深度百分率a1，a1+a2，&hellip;（当以标准宗地的总价作为路线价时采用）</p> <p>　　平均深度修正系数=累计深度百分率/（所给临街深度/标准深度），（当以标准宗地的单价作为路线价时采用）</p> <p>　　平均深度修正系数推导如下：</p> <p>　　设标准宗地总价为P，宽度为K，标准深度为S，则标准宗地单价=P/（K*S）</p> <p>　　所给宗地单价=累计深度百分率*P / [ K*（所给临街深度/标准深度）*S]=[累计深度百分率/（所给临街深度/标准深度）]* [ P/（K*S）]</p> <p>　　故，平均深度修正系数=累计深度百分率/（所给临街深度/标准深度）</p> <p>　　<strong>5、估算宗地地价</strong></p> <p>　　根据前三步所得到的路线价和修订系数，对路线价进行修订，即可得到待估宗地的地价。</p>