得<a href="/a/xinwenzixun/7663.html">利斯</a><a href="/a/xinwenzixun/3327.html">集团</a><a href="/a/xinwenzixun/falvfagui/1445.html">有限公司</a>拟<a href="/a/xinwenzixun/falvfagui/5077.html">转让</a><a href="/a/xinwenzixun/xingyexinwen/10241.html">国有</a><a href="/a/xinwenzixun/xingyexinwen/10684.html">土地使用权</a><a href="/a/xinwenzixun/xingyexinwen/9398.html">项目</a> 资产评估报告书 天兴评报字（2011）第606号 北京天健兴业<a href="/a/xinwenzixun/falvfagui/4517.html">资产评估</a><a href="/a/xinwenzixun/falvfagui/1445.html">有限公司</a> 二〇一一年十月十五日 得<a href="/a/xinwenzixun/7663.html">利斯</a><a href="/a/xinwenzixun/3327.html">集团</a>有限公司拟<a href="/a/xinwenzixun/falvfagui/5077.html">转让</a><a href="/a/xinwenzixun/xingyexinwen/10241.html">国有</a><a href="/a/xinwenzixun/xingyexinwen/10684.html">土地使用权</a><a href="/a/xinwenzixun/xingyexinwen/9398.html">项目</a><a href="/a/xinwenzixun/falvfagui/4517.html">资产评估</a>报告书目录第1页 得利斯集团有限公司拟转让国有土地使用权项目 资产评估报告书 天兴评报字（2011）第 606 号 目录 注册资产评估师声明 .................................................. 1 资产评估报告书摘要 .................................................. 1 资产评估报告书 ...................................................... 3 一、委托方、产权持有单位、委托方以外的其他评估报告使用者概况 ................ ....................................................................... 3 二、评估目的 ................................................................ 7 三、评估对象和评估范围 ...................................................... 7 四、价值类型及其定义 ........................................................ 8 五、评估基准日 .............................................................. 8 六、评估依据 ................................................................ 8 七、评估方法 ............................................................... 10 八、评估程序实施过程和情况 ................................................. 10 九、评估假设 ............................................................... 11 十、评估结论 ............................................................... 12 十一、特别事项的说明 ....................................................... 12 十二、评估报告的使用限制说明 ............................................... 13 十三、评估报告提出日期 ..................................................... 13 资产评估报告书附件 ................................................. 15 北京天健兴业资产评估有限公司 得利斯集团有限公司拟转让国有土地使用权项目资产评估报告书目录第2页 附件清单 一、与评估目的相对应的经济行为文件； 二、委托方和产权持有单位法人营业执照； 三、评估对象涉及的主要权属证明资料； 四、委托方和相关当事方的承诺函； 五、签字注册资产评估师及出具评估报告机构的承诺函； 六、评估机构资格证书； 七、评估机构法人营业执照副本； 八、签字注册资产评估师资格证书。 北京天健兴业资产评估有限公司 得利斯集团有限公司股份制改造项目资产评估报告书声明第1页 注册资产评估师声明 一、我们在执行本资产评估业务中，遵循相关法律法规和资产评估准则，恪守 独立、客观和公正的原则。根据我们在执业过程中收集的资料，评估报告陈述的 内容是客观的，并对评估报告的合理性承担相应的法律责任。 二、评估对象涉及的资产清单是由委托方、产权持有单位申报并经其签章确认； 提供必要资料保证所提供资料的真实性、合法性、完整性和恰当使用评估报告是 委托方和相关当事方的责任。 三、我们与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；与相关当事 方没有现存或者预期的利益关系，对相关当事方不存在偏见。 四、我们已对评估报告中的评估对象及其涉及资产进行现场调查；我们已对评 估对象及其涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其涉及资产 法律权属资料进行查验，并对已经发现的问题进行了如实披露，且已提请委托方 及相关当事方完善产权以满足出具评估报告的要求。 五、我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条件 的限制，评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定条件、特别 事项说明及其对评估结论的影响。 北京天健兴业资产评估有限公司 得利斯集团有限公司股份制改造项目资产评估报告书第1页 得利斯集团有限公司拟转让国有土地使用权项目 资产评估报告书摘要 天兴评报字（2011）第 606 号 北京天健兴业资产评估有限公司接受西安得利斯食品有限公司的委托，根据有 关法律、法规和资产评估准则、资产评估公认原则，采用基准地价系数修正法和 成本逼近法，对得利斯集团有限公司拟转让的国有土地使用权价值，按照必要的 评估程序执行评估业务，对其在 2011 年 9 月 30 日的市场价值作出了公允反映。 现将资产评估情况报告如下： 一、评估目的：根据得利斯集团有限公司拟转让国有土地使用权这一经济行为 之需要，对所涉及的得利斯集团有限公司国有土地使用权价值价值进行评估，提 供该国有土地使用权截止评估基准日的市场价值，为该经济行为提供价值参考依 据。 二、评估对象：得利斯集团有限公司拟转让的国有土地使用权。 三、评估范围：得利斯集团有限公司拟转让的国有土地使用权。 四、价值类型：本次评估价值类型为市场价值。 五、评估基准日： 2011 年 9 月 30 日。 六、评估方法：基准地价系数修正法与成本逼近法。 七、评估结论 评估基准日，西安得利斯食品有限公司委托评估的得利斯集团有限公司拟转 让的国有土地使用权价值为 80,831,358.00 元。 根据委托协议的约定，本报告及其结论仅用于本报告所设定的目的而不能用于 其他目的。 根据国家的有关规定，本评估报告使用的有效期限为 1 年，自评估基准日 2011 年 9 月 30 日起，至 2012 年 9 月 29 日止； 以上内容摘自评估报告正文，欲了解本评估项目的全面情况和合理理解评估结 北京天健兴业资产评估有限公司 得利斯集团有限公司股份制改造项目资产评估报告书第2页 论，请报告使用者在征得评估报告书所有者许可后，认真阅读资产评估报告书全 文，并请关注特别事项说明部分的内容。 北京天健兴业资产评估有限公司 得利斯集团有限公司拟转让国有土地使用权项目资产评估报告书第3页 得利斯集团有限公司拟转让国有土地使用权项目 资产评估报告书 天兴评报字（2011）第 606 号 西安得利斯食品有限公司： 北京天健兴业资产评估有限公司接受贵公司的委托，根据有关法律、法规和资 产评估准则、资产评估公认原则，采用基准地价系数修正法和成本逼近法，对得 利斯集团有限公司拟转让的国有土地使用权价值，按照必要的评估程序执行评估 业务，对其在 2011 年 9 月 30 日的市场价值作出了公允反映。现将资产评估情况 报告如下。 一、委托方、产权持有单位、委托方以外的其他评估报告使用者 （一）委托方概况 名称：西安得利斯食品有限公司 住所：西安经济技术开发区草滩生态产业园 法定代表人：郑洪光 注册资本：18147 万元人民币 实收资本：14360 万元人民币 公司类型：有限责任公司（台港澳与境内合资） 经营范围：许可经营项目：生猪胴体分割及肉制品加工销售。{许可证有效期 至 2012 年 12 月 29 日}（以上经营范围凡涉及国家有关专项专营规定的从其规定） 一般经营项目：（未取得专项许可的项目除外）。 1、历史沿革 西安得利斯食品有限公司成立于 2004 年 7 月 23 日，由山东得利斯食品股份 有限公司（以下简称“得利斯股份”）与潍坊同路有限公司共同出资 800 万元设 立，其中，得利斯股份出资 720 万元，潍坊同路出资 80 万元。 2005 年 7 月 28 日，得利斯股份与得利斯投资有限公司签署《股权转让协 议》，将其持有西安得利斯食品有限公司的 75%的股权转让予得利斯投资有限公司， 同日，得利斯股份与东顺国际签署《股权转让协议》，将其持有西安得利斯食品 北京天健兴业资产评估有限公司 得利斯集团有限公司拟转让国有土地使用权项目资产评估报告书第4页 有限公司的 15%的股权转让予东顺国际，同日，潍坊同路与东顺国际签署《股权 转让协议》，将其持有西安得利斯食品有限公司的 10%的股权转让予东顺国际。 2007 年 8 月 30 日，得利斯股份与得利斯投资有限公司签署《股权转让协 议》，受让得利斯投资有限公司所持西安得利斯食品有限公司的 75%的股权。 2005 年 10 月 26 日，西安得利斯食品有限公司注册资本增加至 3,000 万元。 2004 年 12 月 25 日，西安得利斯食品有限公司与得利斯集团有限公司签订《国 有土地使用权租赁协议》，从得利斯集团有限公司租赁面积为 53,280 平方米的土 地使用权。租金为每年 360,000 元，租赁期限自 2005 年 1 月 1 日至 2024 年 12 月 31 日。 2010 年 4 月 25 日，西安得利斯食品有限公司注册资本增加至 18147 万元。 实收资本 14360 万元，于 2011 年 10 月 10 日实收 3787 万元。 截止目前西安得利斯有限公司的股权结构如下： 单位名称持股比例 山东得利斯食品股份有限公司 75% 香港东顺国际投资有限公司 25% 合计 100% 2、基本情况 西安得利斯食品有限公司成立于 1996 年 1 月，是得利斯集团在中西部投资兴 建的重要肉制品生产销售基地，主要产品低温肉制品、快餐调理食品、酱卤产品 等畅销陕西、甘肃等西北市场。企业先后荣获“西安市农业产业化龙头企业”、 “国家权威检测合格产品”、“西安市首选推介让消费者满意的产品”、“西安 市消费者喜爱的产品”、 “西安市商品和服务质量双满意示范单位”、“在陕投 资优秀企业”等荣誉称号。为进一步推广得利斯营养健康美食，2006 年公司投资 6000 万元进行扩建。一期工程年产 2 万吨肉制品项目现已经投产，建成符合出口 标准的现代化生产车间，全套引进西欧先进生产线，生产更多营养、更高科技含 量的高档肉制品。二期工程已于 2009 年年底开工，项目调理、分割车间 2011 年 9 月中旬投产，项目投产后，年可分割生猪 100 万头，生产各类高档肉制品 4 万吨， 年可实现销售收入 10 亿元，利税 6000 万元，发展成为西北地区加工能力最大、 技术最先进的生猪分割和肉制品加工基地。二期冷库项目，是西安得利斯食品有 北京天健兴业资产评估有限公司 得利斯集团有限公司拟转让国有土地使用权项目资产评估报告书第5页 限公司积聚得利斯集团 25 年的生产、配送、经营经验，建成适合于新时期的冷库 物流体系。 （二）产权持有单位概况 名称：得利斯集团有限公司 住所：山东省诸城市昌城镇驻地 法定代表人：郑和平 注册资本：壹亿柒仟贰佰贰佰贰拾壹万元 实收资本：壹亿柒仟贰佰贰佰贰拾壹万元 公司类型：有限责任公司 经营范围：一般经营项目：对下属公司进行投资、管理；生产、销售视屏机 械设备及器材；货物的进出口业务（法律、法规、国务院决定规定禁止经营的不 得经营。需许可经营的，未经许可不得经营。；以下限制分支机构经营：包装装 潢印刷品印刷、销售；复合包装袋生产销售。 1、历史沿革 1983 年 11 月 11 日，诸城县昌城镇西老庄面粉厂成立，并在诸城县工商局进 行了登记。注册资金为 16 万元，负责人为郑钦农，企业性质为集体企业，主管部 门为诸城县昌城人民公社西老庄大队。 1986 年 9 月 12 日，在诸城县昌城镇西老庄面粉厂的基础上成立了诸城县西 老庄食品工业公司，并在诸城县工商行政管理局进行了登记。注册资金为 240 万元，企业负责人为郑和平，经济性质为集体。 1987 年 8 月 18 日，诸城县西老庄食品工业公司更名为诸城市第二食品公司， 并在诸城工商局进行了变更登记。注册资金为 240 万元，企业负责人为郑和平， 经济性质为集体。 1989 年诸城市第二食品公司将注册资本增加到 420.82 万元。山东诸城会计 师事务所 1989 年 7 月 29 日出具《验资报告书》对其注册资金进行了验证；诸城 市第二食品公司 1989 年 11 月 10 日在诸城工商局办理了变更登记手续。 1992 年 1 月 19 日，诸城市人民政府办公室以《市政府决定事项通知》（第 六号），批复同意诸城市第二食品公司更名为山东省诸城市得利斯公司。诸城市 北京天健兴业资产评估有限公司 得利斯集团有限公司拟转让国有土地使用权项目资产评估报告书第6页 第二食品公司在诸城工商局办理了登记手续。 1993 年 6 月 8 日，山东省经济体制改革委员会以《关于同意成立山东得利 斯集团公司的批复》[鲁体改生字（1993）第 192 号文]，批复同意山东省诸城市 得利斯公司更名为山东得利斯集团总公司。山东省诸城市得利斯公司 1993 年 6 月 11 日在诸城工商局办理了变更登记手续。登记注册资金为 2,688.8 万元。 1995 年 12 月 29 日，国家经济贸易委员会以《关于成立得利斯集团的批 复》（国经贸企[1995]891 号），批复同意山东得利斯集团总公司更名为得利斯集 团有限公司。山东得利斯集团总公司 1996 年 5 月 12 日在诸城工商局办理了变更 登记手续。登记注册资金为 21,888 万元，法定代表人为郑和平，经济性质为集 体。 2000 年 12 月 11 日，得利斯集团有限公司取得诸城工商局核发的《企业 法人营业执照》（注册号为 3707821823557） 2、基本生产情况： 得利斯集团有限公司创立于 1986 年，现已发展为集良种猪繁育、标准化饲养、 饲料生产、兽药防疫、生猪屠宰、肉品加工、生物工程于一体的国家大型一档企 业集团。目前下辖 26 个分公司，员工 5000 多人。公司被确定为首批农业产业化 国家重点龙头企业、中国肉类十强企业、中国食品行业百强企业，获得中国驰名 商标、中国名牌产品、中国最具市场竞争力品牌、山东省政府质量管理奖等荣誉 称号。 1989 年，公司在国内率先研制成功低温肉制品并进行工业化生产，十几年来 致力于中西合璧的低温肉制品开发，攀登肉食科学高峰。该产品采用低温蒸煮工 艺，不破坏肉类纤维组织和自然营养成份，其蛋白质、氨基酸、维生素和多种矿 物质等含量是普通肉制品的 2-8 倍！ 1997 年，公司进军生物工程领域，首期产品 北极神海狗油富含人体必需但自身不能合成的 DPA、DHA、EPA，对降低血脂、调节 免疫效果显著，通过了中华医学会组织的 22 家三级甲等医院的临床验证。2000 年， 公司投资 2 亿元全套引进欧盟先进设备建成 200 万头生猪屠宰项目，采用国际上 目前最先进的低压脉冲三点击晕、卧式真空采血、立式蒸汽烫毛、纵向横向桑拿 按摩、气体火焰瞬间二次灭菌、快速冷却降温、脱酸排毒 24 小时等工艺技术，进 行“绿色”屠宰加工，其产品冷却肉达到纯生可食的无菌程度，通过了 HACCP 认 北京天健兴业资产评估有限公司 得利斯集团有限公司拟转让国有土地使用权项目资产评估报告书第7页 证、欧盟 SGS 认证及香港、新加坡、俄罗斯的出口认证。为从源头上保障肉类产 品安全与品质，公司着力建设年产 500 万头优质肉猪基地，完善集良种繁育、标 准饲养、饲料生产、兽药防疫、生猪屠宰、肉品加工、生物工程到内销出口“一 条龙”的绿色食品产业体系。2001 年公司以著名优良猪种“莱芜黑”为基础母本， 运用现代生物技术与常规育种技术相结合的方法，培育出具有自主知识产权的“欧 得莱”品牌猪，瘦肉率达 60%以上，肌内脂肪 4%左右。以此为基础，采取“企业+ 合作社+养猪场”的模式，建立 100 个生猪合作社，建设 1000 处标准化养殖小区， 发展 10000 个标准化养猪场，年出栏优质商品猪 500 万头。公司对养殖小区实行 “六统一”管理：统一供应种猪、统一人工授精、统一供应饲料、统一兽药防疫、 统一技术服务、统一收购肥猪。各猪场按要求自繁自养，封闭运行，公司实行保 护价收购。目前公司已在莱芜、诸城建成年产 200 万头生猪基地，确保产品质量 达到国际先进水平。经过 20 年锤炼，得利斯获得了广泛的市场认同，商标价值高 达 12.57 亿元，产品进入人民大会堂、钓鱼台国宾馆，出口港澳、俄罗斯、新加 坡等国家地区。 （三）委托方以外的的其他评估报告使用者 为法律、法规规定的报告使用者。 （四）委托方与产权持有单位、委托方以外的其他评估报告使用者 的关系 得利斯集团有限公司是山东得利斯食品股份有限公司的母公司，西安得利斯食 品公司为山东得利斯食品股份有限公司子公司。 其他报告使用者为法律法规规定的报告使用者。 二、评估目的 因得利斯集团有限公司拟转让国有土地使用权之需要，对所涉及的得利斯集团 有限公司国有土地使用权于评估基准日 2011 年 9 月 30 日所表现的市场价值进行 评估，为该经济行为提供价值参考意见。 三、评估对象和评估范围 本次评估对象为得利斯集团有限公司的拟转让的国有土地使用权。 北京天健兴业资产评估有限公司 得利斯集团有限公司拟转让国有土地使用权项目资产评估报告书第8页 本次评估范围具体为国有土地使用权一宗，该宗土地位于草滩三路以东、草 滩二路以西，南临规划路（现为尚稷路），东临草滩二路、北临规划路、西临草滩 三路，国有土地使用证证号为西经国用 2008 出字第 039 号，该宗土地使用权面积 为 133,333.10 平方米，土地用途为工业，使用权类型为出让，终止日期：2058 年 10 月 16 日，宗地内外达七通（通上水、通下水、通电、通路、通讯、通气、通暖） 及场地平整状态。 委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围一致。 四、价值类型及其定义 本次评估是在持续经营假设前提下，评估得利斯集团有限公司土地使用权， 评估价值类型为市场价值。 市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况 下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。 注册资产评估师执行资产评估业务的目的仅是对评估对象价值进行估算并发 表专业意见。评估结果系指评估对象在评估基准日的经济环境与市场状况以及其 他评估师所依据的评估前提和假设条件没有重大变化的情况下，为满足评估目的 而提出的价值估算成果，不能理解为评估对象价值实现的保证或承诺。 五、评估基准日 评估基准日为：2011 年 9 月 30 日。 此基准日是由委托方、产权持有单位及各中介机构结合此次经济行为共同讨 论后确定的。 六、评估依据 本次评估工作中所遵循的具体行为依据、法律依据、产权依据和取价依据为： （一）行为依据 1．得利斯集团有限公司拟转让土地使用权的的董事会决议。 （二）法律法规依据 1.国家国有资产管理局国资办发（1992）36 号“关于印发《国有资产评估管 理办法施行细则》的通知”； 北京天健兴业资产评估有限公司 得利斯集团有限公司拟转让国有土地使用权项目资产评估报告书第9页 2.财政部令 2001 第 14 号《国有资产评估管理若干问题的规定》； 3.国务院办公厅转发财政部《关于改革国有资产评估行政管理方式加强资产 评估监督管理工作意见》的通知（国办发（2001）102 号）； 4.财政部关于印发《国有资产评估项目备案管理办法》的通知（财企[2001]802 号）； 5.国务院国有资产监督管理委员会《企业国有资产评估管理暂行办法》（2005 年 12 号令）； 6.国务院国有资产监督管理委员会《关于加强企业国有资产评估管理工作有 关问题的通知》（国资委产权［2006］274 号）； 7.《中华人民共和国城市规划法》； 8.第九届全国人民代表大会常务委员会第四次会议修订《中华人民共和国土 地管理法》（1998 年 8 月 29 日）； 9.《中华人民共和国城镇土地使用权出让和转让暂行条例》； 10.《中华人民共和国城市房地产管理法》； 11. 其他与资产评估相关的法律、法规等。 （三）评估准则依据 1．资产评估准则—基本准则； 2．资产评估职业道德准则—基本准则； 3．资产评估准则—评估报告； 4．资产评估准则—评估程序； 5．资产评估准则—工作底稿； 6．资产评估准则—业务约定书； 7．资产评估准则—无形资产； 8．注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见； 9．资产评估价值类型指导意见； 10．企业国有资产评估报告指南。 （四）产权依据 北京天健兴业资产评估有限公司 得利斯集团有限公司拟转让国有土地使用权项目资产评估报告书第10页 1．土地使用证； 2．国有土地使用权出让合同等。 （五）取价依据 1.国土资源部《城镇土地估价规程》； 2.《城镇土地分等定级规程》； 3.《西安市国有土地级别和基准地价》； 4.《关于发布实施全国工业用地出让最低价标准的通知》 5.评估人员现场勘察和收集的其他有关资料。 七、评估方法 根据本次评估资产的特点，选用基准地价系数修正法和成本逼近法进行评估 1.基准地价系数修正法 基准地价是政府对城镇各级土地或均质地域及其商业、住宅、工业等土地利 用类型分别评估的土地使用权平均价格。基准地价系数修正法，是利用城镇基准 地价和基准地价修正系数表等，按照替代原则，就影响待估宗地的区域因素和个 别因素，与基准地价修正系数指标说明表中的区域因素和个别因素相比较，确定 这些因素对地价影响程度的档次，再对照修正系数表中相应的档次，确定每个影 响地价因素的修正系数，据此对基准地价进行修正。再根据基准地价评估期日和 使用年限，分别对待估宗地的评估期日和使用年期进行修正，求得待估宗地的土 地使用权价格。 宗地地价=基准地价×(1+∑Ki)×Kt′×Kr′×Kn′+Kd′ 式中：∑Ki ―基准地价修正系数； Kt′―交易期日修正系数； Kr′―容积率修正系数； Kn′―年限修正系数； Kd′―开发程度修正。 2.成本逼近法 成本逼近法是结合宗地的具体情况，以开发土地所耗费的各项费用之和为主 要依据，再加上一定的利息、利润、应缴纳的税金和土地增值收益来土地无限年 北京天健兴业资产评估有限公司 得利斯集团有限公司拟转让国有土地使用权项目资产评估报告书第11页 期的价格。 无限年期土地价格=土地取得费+土地开发费+投资利息+利润+土地增值收益 根据具体宗地的使用年限将无限年期土地价格进行修正，从而确定评估值。 3.评估单价=(基准地价法评估结果+成本逼近法评估结果）/2 评估值-评估单价×土地面积 八、评估程序实施过程和情况 本次评估程序主要分四个阶段进行。 评估准备阶段 与委托方洽谈，明确评估业务基本事项，对自身专业胜任能力、独立性和业 务风险进行综合分析和评价，接受委托，签订资产评估业务约定书；确定项目负 责人，组成评估项目组，编制评估计划；辅导被评估企业填报资产评估申报表， 准备评估所需资料。 现场调查及收集评估资料阶段 根据此次评估业务的具体情况，按照评估程序准则和其他相关规定的要求， 评估人员通过询问、核对、勘查等方式进行实地调查，从各种可能的途径获取评 估资料，核实评估范围，了解评估对象现状，关注评估对象法律权属。 评定估算阶段 对收集的评估资料进行必要分析、归纳和整理，形成评定估算的依据；根据 评估对象、价值类型、评估资料收集情况等相关条件，选择适用的评估方法，选 取相应的公式和参数进行分析、计算和判断，形成初步评估结果。 编制和提交评估报告阶段 根据资产的初步评估结果，编制相关评估说明，在核实确认相关评估说明具 体资产项目评估结果准确无误，评估工作没有发生重复和遗漏情况的基础上，依 据资产评估说明进行资产评估分析，确定最终评估结论，撰写资产评估报告书； 根据相关法律、法规、资产评估准则和评估机构内部质量控制制度，对评估报告 及评估程序执行情况进行必要的内部审核；与委托方或者委托方许可的相关当事 方就评估报告有关内容进行必要沟通；按资产评估业务约定书的要求向委托方提 交正式资产评估报告书。 北京天健兴业资产评估有限公司 得利斯集团有限公司拟转让国有土地使用权项目资产评估报告书第12页 九、评估假设 （一）一般假设： 1．交易假设：假定所有待评估资产已经处在交易过程中，评估师根据待评估 资产的交易条件等模拟市场进行估价。 2．公开市场假设：公开市场假设是对资产拟进入的市场的条件以及资产在这 样的市场条件下接受何种影响的一种假定。公开市场是指充分发达与完善的市场 条件，是指一个有自愿的买方和卖方的竞争性市场，在这个市场上，买方和卖方 的地位平等，都有获取足够市场信息的机会和时间，买卖双方的交易都是在自愿 的、理智的、非强制性或不受限制的条件下进行。 3．持续使用假设：持续使用假设是对资产拟进入市场的条件以及资产在这样 的市场条件下的资产状态的一种假定。首先被评估资产正处于使用状态，其次假 定处于使用状态的资产还将继续使用下去。在持续使用假设条件下，没有考虑资 产用途转换或者最佳利用条件，其评估结果的使用范围受到限制。 十、评估结论 评估基准日，西安得利斯食品有限公司委托评估的得利斯集团有限公司拟转 让的国有土地使用权价值为 80,831,358.00 元。 十一、特别事项的说明 1. 本次评估范围内的部分土地使用权已出租，租赁方为西安得利斯食品有限 公司，，租赁面积 53280 平米，租赁期至 2024 年 12 月 31 日止，本次评估未考虑土 地租赁对土地价值的影响. 2.因本次拟转让宗地地上建有 6 幢建筑物，为土地租赁方西安得利斯食品有 限公司所有，总建筑面积 43,806.00 平方米，本次评估时未考虑因土地的受让方 与目前的土地租赁方没有关联，而对地上建筑物赔偿等事项对地价的影响。 3.本报告含有若干附件，附件构成报告之重要组成部分，与本报告正文具有 同等法律效力。 4.本评估结论是反映评估对象在本次评估目的下，根据公开市场原则确定的 现行价格，没有考虑承担的抵押、担保事宜，以及特殊的交易方可能追加付出的 北京天健兴业资产评估有限公司 得利斯集团有限公司拟转让国有土地使用权项目资产评估报告书第13页 价格等对评估价值的影响，也未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力 和其他不可抗力对资产价格的影响。当前述条件发生变化时，评估结论一般会失 效。 5.由委托方和被评估企业管理层及其有关人员提供的与评估相关的所有资 料，是编制本报告的基础。委托方及被评估企业应对其提供资料的真实性、全面 性负责。 6.评估结论是北京天健兴业资产评估有限公司出具的，受本机构评估人员的 执业水平和能力的影响。 提请评估报告使用者关注上述特别事项对评估结论及本报告所描述的经济行 为可能造成的影响。 十二、评估报告的使用限制说明 1．本报告仅供委托方用于评估目的对应的经济行为和送交资产评估行政主管 部门审查使用；评估报告书的使用权归委托方所有。 2．本报告只能由评估报告载明的评估报告使用者使用。 3．未经我公司同意委托方不得将报告的全部或部分内容发表于任何公开媒体 上，对不当使用评估结果于其他经济行为而形成的结果，本公司不承担任何法律 责任。 4．根据国家的有关规定，本评估报告使用的有效期限为 1 年，自评估基准日 2011 年 9 月 30 日起，至 2012 年 9 月 29 日止。 十三、评估报告提出日期 本评估报告提出日期为 2011 年 10 月 15 日。 北京天健兴业资产评估有限公司 得利斯集团有限公司拟转让国有土地使用权项目资产评估报告书第14页 （本页无正文） 资产评估机构：北京天健兴业资产评估有限公司 法定代表人： 注册资产评估师： 注册资产评估师： 二〇一一年十月十五日 北京天健兴业资产评估有限公司 得利斯集团有限公司拟转让国有土地使用权项目资产评估报告书附件 得利斯集团有限公司转让国有土地使用权项目 资产评估报告书附件 天兴评报字（2011）第 606 号 北京天健兴业资产评估有限公司 得利斯集团有限公司拟转让国有土地使用权项目资产评估报告书附件 关于《资产评估报告书附件》使用范围的声明 本资产评估报告附件仅供委托方用于评估目的对应的经济行为和送交资产评 估行政主管部门审查使用；评估报告书的使用权归委托方所有，未经委托方许可 评估机构不得随意向他人提供或公开；未经我公司同意委托方不得将报告的部分 或部分内容发表于任何公开媒体上；对委托方不当引用评估结果于其他经济行为 而形成的结果，本公司不承担任何法律责任。 北京天健兴业资产评估有限公司 得利斯集团有限公司拟转让国有土地使用权项目资产评估报告书附件 一、与评估目的相对应的经济行为文件 北京天健兴业资产评估有限公司 得利斯集团有限公司拟转让国有土地使用权项目资产评估报告书附件 二、委托方和产权持有单位法人营业执照 北京天健兴业资产评估有限公司 得利斯集团有限公司拟转让国有土地使用权项目资产评估报告书附件 三、评估对象涉及的主要权属证明资料 北京天健兴业资产评估有限公司 得利斯集团有限公司拟转让国有土地使用权项目资产评估报告书附件 四、委托方和相关当事方的承诺函 北京天健兴业资产评估有限公司 得利斯集团有限公司拟转让国有土地使用权项目资产评估报告书附件 委托方承诺函 北京天健兴业资产评估有限公司： 因得利斯集团有限公司拟转让土地使用权的需要，委托你公司对该经济行为所 涉及的得利斯集团有限公司持有的土地使用权进行评估。为确保资产评估机构客 观、公正、合理地进行资产评估，我们承诺如下，并承担相应的法律责任： 1．资产评估的经济行为符合国家规定； 2．监督保证产权持有单位提供的财务会计资料及其他与评估相关的资料真实、 准确、完整，不存在虚假、误导、或重大遗漏，有关重大事项揭示充分； 3．委托的评估资产范围与经济行为涉及的资产范围一致，不重复、不遗漏。 纳入评估范围的资产权属明确，出具的资产权属证明文件合法有效； 4．监督保证产权持有单位所提供的公司生产经营管理资料客观、科学、合理； 5．不干预评估工作。 委托方：西安得利斯食品有限公司 法定代表人或授权代表： 日期：年月日 北京天健兴业资产评估有限公司 得利斯集团有限公司拟转让国有土地使用权项目资产评估报告书附件 产权持有单位承诺函 北京天健兴业资产评估有限公司： 因得利斯集团有限公司拟转让土地使用权需要，委托你公司对该经济行为所涉 及的我公司位于西安的土地使用权价值进行评估。为确保资产评估机构客观、公 正、合理地进行资产评估，我们承诺如下，并承担相应的法律责任： 1．资产评估的经济行为符合国家规定； 2．所提供的财务会计资料及其他与评估相关的资料真实、准确、完整，不存 在虚假、误导、或重大遗漏，有关重大事项揭示充分； 3．委托的评估资产范围与经济行为涉及的资产范围一致，不重复、不遗漏。 纳入评估范围的资产权属明确，出具的资产权属证明文件合法有效； 4．所提供的公司生产经营管理资料客观、科学、合理； 5．不干预评估工作。 产权持有单位：得利斯集团有限公司 法定代表人或授权代表： 日期：年月日 北京天健兴业资产评估有限公司 得利斯集团有限公司拟转让国有土地使用权项目资产评估报告书附件 五、签字注册资产评估师的承诺函 北京天健兴业资产评估有限公司 得利斯集团有限公司拟转让国有土地使用权项目资产评估报告书附件 注册资产评估师承诺函 西安得利斯食品有限公司： 受你公司的委托，我们对得利斯集团有限公司拟转让的土地使用权价值进行了 评估，以 2011 年 9 月 30 日为基准日进行了评估，形成了资产评估报告。在本报 告中披露的假设条件成立的前提下，我们承诺如下： 1．具备相应的执业资格。 2．评估对象和评估范围与评估业务约定书约定一致。 3．对评估对象及其所涉及的资产进行了必要的核实。 4．根据资产评估准则和相关评估规范选用了评估方法。 5．充分考虑了影响评估价值的因素。 6．评估结论合理。 7．评估工作未受到干预并独立进行。 注册资产评估师： 注册资产评估师： 二〇一一年十月十五日 北京天健兴业资产评估有限公司 得利斯集团有限公司拟转让国有土地使用权项目资产评估报告书附件 六、评估机构资格证书 北京天健兴业资产评估有限公司 得利斯集团有限公司拟转让国有土地使用权项目资产评估报告书附件 七、评估机构法人营业执照副本 北京天健兴业资产评估有限公司 得利斯集团有限公司拟转让国有土地使用权项目资产评估报告书附件 八、签字注册资产评估师资格证书 北京天健兴业资产评估有限公司

作者：中立达资产评估

得利斯：得利斯集团有限公司拟转让国有土地使用权项目资产评估报告书

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