鲁正信评报字(2009)第 0056 号

银座集团(本报告共二册，本册为第一册)

山东世界贸易中心持有的部分资产市场价值项目

资产评估报告

鲁正信评报字(2015)第 0093 号

(本报告共一册，本册为第一册)

山东正源和信资产评估有限公司

二○一五年十二月二十八日

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地址：济南市历下区经十路 13777 号中润世纪广场 18 号 14 层 邮编：250001 电话：0531-81666209

银座集团股份有限公司拟发行股份购买资产项目资产评估报告 目录

目 录

注册资产评估师声明.................................................................................................................... 1

资产评估报告摘要........................................................................................................................ 2

资产评估报告................................................................................................................................ 6

一、委托方、产权持有单位和业务约定书约定的其他评估报告使用者......................... 6

二、评估目的......................................................................................................................... 8

三、评估对象和评估范围..................................................................................................... 9

四、价值类型及其定义....................................................................................................... 12

五、评估基准日................................................................................................................... 12

六、评估依据....................................................................................................................... 13

七、评估方法....................................................................................................................... 16

八、评估程序实施过程和情况........................................................................................... 23

九、评估假设....................................................................................................................... 27

十、评估结论....................................................................................................................... 29

十一、特别事项说明........................................................................................................... 32

十二、评估报告使用限制说明........................................................................................... 34

十三、评估报告日............................................................................................................... 35

附件目录...................................................................................................................................... 36

山东正源和信资产评估有限公司

银座集团股份有限公司拟发行股份购买资产项目资产评估报告 声明

注册资产评估师声明

一、我们在执行本资产评估业务中，遵循相关法律法规和资产评估准则，恪守独立、

客观和公正的原则；根据我们在执业过程中收集的资料，评估报告陈述的内容是客观的，

并对评估结论合理性承担相应的法律责任。

二、我们与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；与委托方和相关当

事方没有现存或者预期的利益关系，对相关当事方不存在偏见。

三、评估报告的分析和结论是在恪守独立、客观、公正原则基础上形成的，仅在评估

报告设定的评估假设和限制条件下成立。

四、评估结论仅在评估报告载明的评估基准日有效。评估报告使用者应当根据评估基

准日的资产状况和市场变化情况合理确定评估报告使用期限。

五、注册资产评估师及其所在评估机构具备本评估业务所需的执业资质和相关专业评

估经验。除已在评估报告中披露的运用评估机构或专家工作外，评估过程中没有运用其他

评估机构或专家的工作成果。

六、我们已对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查；我们已对评估对

象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其所涉及资产的法律权

属资料进行了查验，并对已经发现的问题进行了如实披露，且已提请委托方及相关当事方

完善产权以满足出具评估报告的要求，但不对评估对象的法律权属做任何形式的保证。

七、注册资产评估师执行资产评估业务的目的是对评估对象价值估算并发表专业意见，

并不承担相关当事人决策的责任。评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保

证。

八、遵守相关法律、法规和资产评估准则，对评估对象价值进行估算并发表专业意见，，

是注册资产评估师的责任；评估对象涉及的资产清单由委托方、产权持有单位申报并经其

签章确认。所提供资料的真实性、合法性、完整性，恰当使用评估报告是委托方和相关当

事方的责任。

九、评估报告的使用权仅限于评估报告中载明的评估目的，因使用不当造成的后果与

签字资产评估师及所在评估机构无关。

十、我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条件的限制，

评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定条件、特别事项说明及其对评

估结论的影响。

山东正源和信资产评估有限公司 1

银座集团股份有限公司拟发行股份购买资产项目资产评估报告 摘要

银座集团股份有限公司拟发行股份购买资产涉及的

山东世界贸易中心持有的部分资产市场价值项目

资产评估报告摘要

鲁正信评报字(2015)第 0093 号

山东正源和信资产评估有限公司接受银座集团股份有限公司、山东世界贸易中心的委

托，根据有关法律、法规和资产评估准则、资产评估原则，采用资产基础法，按照必要的

评估程序，对银座集团股份有限公司拟发行股份购买资产涉及的山东世界贸易中心持有的

7 家公司部分股权及山东世界贸易中心位于济南市泺源大街 66 号的部分房地产在 2015 年

6 月 30 日的市场价值进行了评估。现将资产评估情况报告如下:

(一)评估目的

本次发行股份购买资产方案为银座集团股份有限公司向其法人股东山东银座商城股份

有限公司发行股份购买其持有的山东银座商城股份有限公司总部零售业务资产；向山东银

座商城股份有限公司、山东世界贸易中心以及鲁商集团有限公司发行股份购买山东银座商

城股份有限公司 17 家子公司 100%股权及山东银座商城股份有限公司子公司临沂居易置业

有限公司 98%股权；向山东世界贸易中心购买位于济南市泺源大街 66 号部分房屋及坐落土

地的使用权和相关物业设备。

本次评估目的是对山东世界贸易中心持有的济南银座商城有限责任公司、济南银座北

园购物广场有限公司、日照银座商城有限公司等 7 家公司的部分股权及山东世界贸易中心

位于济南市泺源大街 66 号部分房屋及坐落土地的使用权在评估基准日所表现的市场价值

发表专业意见，为银座集团股份有限公司拟发行股份购买资产的经济行为提供价值参考依

据。

(二)评估对象和评估范围

评估对象为纳入购买资产范围内的山东世界贸易中心持有的部分股权及位于济南市

泺源大街 66 号银座二期主楼及裙楼部分房地产的市场价值，评估范围是山东世界贸易中

心纳入银座集团股份有限公司购买资产范围内的截止 2015 年 6 月 30 日山东世界贸易中心

持有的济南银座商城有限责任公司、济南银座购物广场有限公司、济南银座北园购物广场

有限公司、日照银座商城有限公司、滕州银座商城有限公司、平邑银座购物广场有限公司、