[公告]山东地矿：山东鲁地矿业投资有限公司拟增资山东宝利甾体生物科技有限公司所涉及山东宝利甾体生物科技有限公司股东全部权益价值资产评估报告   时间：2015年10月13日 10:22:43 中财网    

山东鲁地矿业投资有限公司拟增资

山东宝利甾体生物科技有限公司所涉及山东宝利
甾体生物科技有限公司股东全部权益价值

资 产 评 估 报 告

中联鲁评报字[2015]第13032号



















中中联联资资产产评评估估集集团团山山东东有有限限公公司司

二二〇〇一一五五年年十十月月六六日日




目 录
注册资产评估师声明 ................................................................................... 1
摘 要 ......................................................................................................... 2
一、委托方、被评估单位和其他评估报告使用者 ................................ 4
二、评估目的 ............................................................................................ 8
三、评估对象和评估范围 ........................................................................ 8
四、价值类型及其定义 .......................................................................... 10
五、评估基准日 ...................................................................................... 10
六、评估依据 .......................................................................................... 10
七、评估方法 .......................................................................................... 14
八、评估程序实施过程和情况 .............................................................. 23
九、评估假设 .......................................................................................... 24
十、评估结论 .......................................................................................... 25
十一、特别事项说明 .............................................................................. 26
十二、评估报告使用限制说明 .............................................................. 29
十三、评估报告日 .................................................................................. 30
备查文件目录 ............................................................................................. 32 


注册资产评估师声明



一、我们在执行本资产评估业务中，遵循了相关法律法规和资产
评估准则，恪守独立、客观和公正的原则；根据我们在执业过程中收
集的资料，评估报告陈述的内容是客观的，并对评估结论合理性承担
相应的法律责任。


二、评估对象涉及的资产、负债清单由委托方、被评估单位申报
并经其签章确认；所提供资料的真实性、合法性、完整性，恰当使用
评估报告是委托方和相关当事方的责任。


三、我们与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；
与相关当事方没有现存或者预期的利益关系，对相关当事方不存在偏
见。


四、我们已对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调
查；我们已对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关
注，对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验，并对已
经发现的问题进行了如实披露，且已提请委托方及相关当事方完善产
权以满足出具评估报告的要求。


五、我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假
设和限定条件的限制，评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明
的假设、限定条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。





山东鲁地矿业投资有限公司拟增资

山东宝利甾体生物科技有限公司所涉及山东宝利
甾体生物科技有限公司股东全部权益价值

资 产 评 估 报 告

中联鲁评报字[2015]第13032号

摘 要



中联资产评估集团山东有限公司接受山东鲁地矿业投资有限公司
的委托，就山东鲁地矿业投资有限公司拟增资山东宝利甾体生物科技有
限公司之经济行为，所涉及的山东宝利甾体生物科技有限公司股东全部
权益在评估基准日的市场价值进行了评估。


评估对象为山东宝利甾体生物科技有限公司股东全部权益，评估范
围是山东宝利甾体生物科技有限公司的全部资产及负债，包括流动资
产、非流动资产及流动负债。


评估基准日为2015年7月31日。


本次评估的价值类型为市场价值。


本次评估以持续使用和公开市场为前提，，结合委估对象的实际情
况，综合考虑各种影响因素，采用资产基础法对山东宝利甾体生物科技
有限公司进行整体评估。


经实施清查核实、实地查勘、市场调查和询证、评定估算等评估程
序，得出山东宝利甾体生物科技有限公司股东全部权益在评估基准日
2015年7月31日的评估结论如下：


山东宝利甾体生物科技有限公司股东全部权益评估价值为
4,036.37万元，较其账面值4,302.85万元，减值266.48万元。(具体数
据详见评估明细表)

在使用本评估结论时，特别提请报告使用者使用本报告时注意报告
中所载明的特殊事项以及期后重大事项。


根据国家现行规定，本资产评估报告结论使用有效期为一年，自评
估基准日2015年7月31日起计算，至2016年7月30日止。超过一年，
需重新进行资产评估。


以上内容摘自资产评估报告正文，欲了解本评估项目的详细情况和
合理理解评估结论，应当阅读资产评估报告全文。





山东鲁地矿业投资有限公司拟增资

山东宝利甾体生物科技有限公司所涉及山东宝利
甾体生物科技有限公司股东全部权益价值

资 产 评 估 报 告

中联评报字[2015]第13032号



山东鲁地矿业投资有限公司：

中联资产评估集团山东有限公司接受贵公司的委托，根据有关法律
法规和资产评估准则，采用资产基础法，按照必要的评估程序，对山东
鲁地矿业投资有限公司拟增资山东宝利甾体生物科技有限公司之经济
行为，所涉及的山东宝利甾体生物科技有限公司股东全部权益在评估基
准日2015年7月31日的市场价值进行了评估。现将资产评估情况报告
如下：

一、委托方、被评估单位和其他评估报告使用者

本次资产评估的委托方为山东鲁地矿业投资有限公司，被评估单位
为山东宝利甾体生物科技有限公司。委托方拟增资山东宝利甾体生物科
技有限公司。


(一)委托方概况

1、公司概况

公司名称：山东鲁地矿业投资有限公司（以下简称“鲁地公司”）

注册地址：济南市历下区历山路74号；

注册资本： 9,588.00万元


经济性质： 有限责任公司（法人独资）

法定代表人：郭长洲

经营范围：以自有资金对外投资与资产管理；备案范围进出口业务。


2、公司股权结构介绍

由山东地矿股份有限公司出资9,588.00万元，占注册资本100%。


（二）被评估单位概况

1、单位概况

单位名称：山东宝利甾体生物科技有限公司（以下简称“宝利甾体”）

单位地址：山东省滨州高新区新八路277号

类型： 有限责任公司(自然人投资或控股)

注册资本：5,000万元人民币

成立日期：2013年10月21日

营业执照注册号：371604200001903

经营范围：兽药及医药中间体的研发、生产、销售；备案范围内进
出口业务。(依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活
动)

2、投资人概况

截止评估基准日，宝利甾体的投资人及投资金额为张安全2,820万
元、宁新利1,880万元，共计4,700万元。


3、公司历史沿革

2013年10月21日宝利甾体由张安全、宁新利共同出资成立，公司
设立时注册资本为3,000万元，实收资本为2,000万元，注册地为滨州
高新区青田办事处高四路1号汇智大厦，法定代表人为张安全；经营范
围：对肽类兽药及甾体医药生物制造项目的投资、开发、建设、管理（有
效期至2014年4月21日）（须经审批的，未获批准前不得经营），（依


法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。


2013年10月17日，山东黄河有限责任会计师事务所为本次宝利甾
体的设立出资进行了审验，并出具了“鲁黄会验字（2013）43号”验资
报告，确认截至2013年10月16日，宝利甾体已经收到股东张安全、
宁新利缴纳的第一期注册资本共计人民币2,000万元，全部为货币出资。


2013年10月21日，宝利甾体完成了本次设立的工商登记，并领取
了注册号为371604200001903的企业法人营业执照。


宝利甾体设立时的股权结构如下：

序号

股东姓名

认缴出资

额(万元)

占注册

资本比例%

实缴出资

额(万元)

占注册

资本比例%

出资方式

1

张安全

1,800.00

60.00

1,200.00

40.00

货币

2

宁新利

1,200.00

40.00

800.00

26.67

货币

合计

3,000.00

100.00

2,000.00

66.67





2014年5月6日，宝利甾体进行了以下工商变更登记：

（1）公司地址变更为山东滨州高新区新八路277号；

（2）公司注册资本由3,000万元变更为5,000万元，其中：张安全
认缴出资额由1,800万元变更为3,000万元；宁新利认缴出资额由1,200
万元变更为2,000万元；

（3）公司经营范围变更为：对肽类兽药及甾体医药生物制造项目
的投资、开发、建设、管理（建设期间不得开展生产经营活动，有效期
至2015年4月21日），（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可
开展经营活动）。


2014年5月6日张安全、宁新利分别缴入宝利甾体在中国建设银行
股份有限公司滨州西城支行营业部开设的银行账户（账号：
37001835208050158087）投资款1,200万元、800万元。



2014年7月7日张安全、宁新利分别缴入宝利甾体在中国建设银行
股份有限公司滨州西城支行营业部开设的银行账户（账号：
37001835208050158087）投资款420万元、280万元。


2015年4月13日公司经营范围变更为：兽药及医药中间体的研发、
生产、销售；备案范围内进出口业务。(依法须经批准的项目，经相关
部门批准后方可开展经营活动)。


截至评估基准日，宝利甾体股权结构如下：

序号

股东姓名

认缴出资

额(万元)

占注册

资本比例%

实缴出资

额(万元)

占注册

资本比例%

出资方式

1

张安全

3,000.00

60.00

2,820.00

56.40

货币

2

宁新利

2,000.00

40.00

1,880.00

37.60

货币

合计

5,000.00

100.00

4,700.00

94.00







4、公司财务状况及经营情况

截止评估基准日2015年7月31日，宝利甾体资产总额为11,997.09
万元，负债总额7,694.24万元，净资产额为4,302.85万元。2015年1-7
月份实现营业收入1,215.69元，净利润-329.37万元。公司近两年及2015
年1-7月份财务状况及经营情况如下表：

金额单位：人民币万元

项目

2015年7月31日

2014年12月31日

2013年12月31日

总资产

11,997.09

8,632.58

2,363.88

总负债

7,694.24

4,000.37

382.39

净资产

4,302.85

4,632.21

1,981.49

项目

2015年1-7月份

2014年度

2013年度

主营业务收入

1,215.69





利润总额

-329.37

-49.28

-18.50

净利润

-329.37

-49.28

-18.50





被评估单位2013、2014年度及2015年1-7月份会计报表已经信永


中和会计师事务所(特殊普通合伙）审计，并出具“2015JNA10080”标
准无保留意见审计报告。


（二）委托方与被评估单位之间的关系

委托方山东鲁地矿业投资有限公司拟增资被评估单位山东宝利甾
体生物科技有限公司。


（三）委托方、业务约定书约定的其他评估报告使用者

本评估报告的使用者为委托方、被评估单位、经济行为相关的当事
方以及按照相关规定报送备案的相关监管机构。


除国家法律法规另有规定外，任何未经评估机构和委托方确认的机
构或个人不能由于得到评估报告而成为评估报告使用者。


二、评估目的

根据2015年9月6日山东鲁地矿业投资有限公司会议纪要，山东
鲁地矿业投资有限公司拟增资山东宝利甾体生物科技有限公司。


本次评估目的是反映山东宝利甾体生物科技有限公司股东全部权
益于评估基准日2015年7月31日的市场价值，为上述经济行为提供价
值参考依据。


三、评估对象和评估范围

评估对象是宝利甾体的股东全部权益。评估范围为宝利甾体在评估
基准日的全部资产及负债，账面资产总额11,997.09万元，负债总额
7,694.24万元，净资产4,302.85万元。具体包括流动资产3,086.54万元；
非流动资产8,910.55万元，其中：固定资产389.07万元，在建工程
5,136.42万元，工程物资215.22万元，无形资产3,169.84万元；流动负
债7,694.24万元。


上述资产与负债数据摘自经信永中和会计师事务所(特殊普通合


伙）审计的资产负债表，评估是在企业经过审计后的基础上进行的。


委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围
一致。


（一）委估主要资产情况

本次评估范围中的主要资产为流动资产、固定资产、在建工程、工
程物资、无形资产等。


纳入评估范围内的实物资产账面值8,456.29万元，占评估范围内总
资产的70.49%。主要为存货、房屋建(构)筑物、机器设备、车辆、电子
设备、在建工程、工程物资等。这些资产具有以下特点：

1、实物资产主要分布在宝利甾体厂区及在建厂区内。


2、实物资产主要为存货、房屋建(构)筑物、机器设备、车辆、电子
设备、在建工程、工程物资等。


3、资产效用比较正常。公司各类实物资产使用正常。


（二）企业申报的账面记录或者未记录的无形资产情况

企业申报评估范围内的无形资产包括土地使用权。其中：

1、已取得土地使用权证的土地使用权1宗，工业用地，终止日期：
2064年7月24日，面积26,656平方米，截至到评估基准日，账面价值
10,874,785.75元，土地使用权证编号：滨国用（2014）第G0095号，目
前使用正常。


2、尚未取得土地使用权证的土地使用权1宗，工业用地，面积
40,000.00平米，已办理土地招拍挂手续并签订.国有建设用地使用权出
让合同.，土地使用权证尚在办理中，截至到评估基准日，账面价值
20,823,625.02元，目前使用正常。


（三）企业申报的表外资产的类型、数量

企业申报评估的资产全部为企业账面记录的资产，无表外资产。



（四）引用其他机构出具的报告的结论所涉及的资产类型、数量和
账面金额

本次评估报告中基准日各项资产及负债账面值系信永中和会计师
事务所(特殊普通合伙）的审计结果。


四、价值类型及其定义

依据本次评估目的，确定本次评估的价值类型为市场价值。


市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强
迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数
额。


五、评估基准日

本项目资产评估的基准日是2015年7月31日。


此基准日是委托方在综合考虑被评估单位的资产规模、工作量大
小、预计所需时间、合规性等因素的基础上确定的。


六、评估依据

本次资产评估遵循的评估依据主要包括经济行为依据、法律法规依
据、评估准则依据、资产权属依据，及评定估算时采用的取价依据和其
他参考资料等，具体如下：

（一）经济行为依据

2015年9月6日山东鲁地矿业投资有限公司会议纪要。


（二）法律法规依据

1、.中华人民共和国公司法.（2013年12月28日第十二届全国人
民代表大会常务委员会第六次会议通过修订）；

2、.中华人民共和国城市房地产管理法.（2007年修订）；


3、.中华人民共和国增值税暂行条例.中华人民共和国国务院令第
538号；

4、.中华人民共和国增值税暂行条例实施细则.中华人民共和国财
政部国家税务总局令第50号；
5、.公司注册资本登记管理规定.（工商总局令第64号）；
6、.中华人民共和国物权法.（主席令第62号）；

7、.中华人民共和国土地管理法.（主席令第28号）；

8、.中华人民共和国土地管理法实施条例.（国务院令第256号）；

9、.中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例.（国
务院令第55号）；

10、.关于将铁路运输和邮政业纳入营业税改征增值税试点的通知.
（财税.2013.106号）；

11、 其他与评估工作相关的法律、法规和规章制度等。


（三）评估准则依据

1、.资产评估准则—基本准则.（财企.2004.20号）；

2、.资产评估职业道德准则—基本准则.（财企.2004.20号）；

3、.资产评估职业道德准则—独立性.（中评协.2012.248号）；

4、.资产评估准则—评估报告.（中评协.2011.230号）；

5、.资产评估准则—评估程序.（中评协.2007.189号）；

6、.资产评估准则—业务约定书.（中评协.2011.230号）；

7、.资产评估准则—工作底稿.（中评协.2007.189号）；

8、.资产评估准则—机器设备.（中评协.2007.189号）；

9、.资产评估准则—不动产.（中评协.2007.189号）；

10、.资产评估准则—无形资产.（中评协.2008.217号）；

11、.资产评估准则—利用专家工作.（中评协.2012.244 号）；


12、.企业国有资产评估报告指南.（中评协.2011.230号）；

13、.资产评估价值类型指导意见.（中评协.2007.189号）；

14、.注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见.（会协
.2003.18号）；

15、.财政部 工商总局关于加强以非货币财产出资的评估管理若干
问题的通知.（财企.2009.46号）；

16、.房地产估价规范.（GB/T 50291-1999）；

17、.城镇土地估价规程.（GB/T 18508-2014）；

18、.城镇土地分等定级规程.（GB/T 18507-2014）；

19、.企业会计准则—基本准则.（财政部令第33号）；

20、.企业会计准则—应用指南.（财会.2006.18号）。


（四）资产权属依据

1、房屋产权证明或替代证明；

2、土地证及国有土地使用权出让合同；

3、.机动车行驶证.；

4、重要资产购臵合同或凭证；

5、其他参考资料。


（五）取价准则依据

1、.中华人民共和国车辆购臵税暂行条例.（国务院令[2000]第294
号）；

2、.机动车强制报废标准规定.（商务部、国家发展和改革委员会、
公安部、环境保护部令2012年第12号）；

3、.中国人民银行贷款利率表.（2015年6月28日起执行）；

4、.建设项目前期工作咨询收费暂行规定.（计价格[1999]1283号）；

5、.工程勘察设计收费管理规定.（计价格[2002]10号）；


6、.关于工程勘察设计收费管理规定有关问题的补充通知.（计办
价格[2002]1153号）；

7、.招标代理服务收费管理暂行办法.（计价格[2002]1980号）；

8、.关于规范环境影响咨询收费有关问题的通知.（计价格[2002]125
号）；

9、.基本建设财务管理规定.（财建[2002]394号）；

10、.建设工程监理与相关服务收费管理规定.（发改价格[2007]670
号）；

11、.关于降低部分建设项目收费标准规范收费行为等有关问题的
通知.（发改价格[2011]534号）；

12、.2015机电产品报价手册.（机械工业信息研究院）；

13、.增值税转型改革若干问题的通知.（财税[2008]170号）；

14、.山东省建筑工程消耗量定额.（2006）；

15、.山东省安装工程消耗量定额.（2006）；

16、.山东省建筑工程消耗量定额价目表.（2015年）；

17、.山东省安装工程消耗量定额价目表.（2015年）；

18、.山东省建设工程费用项目组成及计算规则.（2011）；

19、.全国统一建筑安装工程工期定额.（建标.2000.38号）；

20、.房屋完损等级评定标准（试行）.（城住字.1984.第678号）；

21、.山东省人民政府关于贯彻执行.中华人民共和国耕地占用税
暂行条例.有关问题的通知.（鲁政字.2008.137号）；

22、.山东省实施.中华人民共和国土地管理法.办法.（山东省人


大常委会公告第42号）；

23、.山东省人民政府关于调整山东省征地区片综合地价标准的批
复.（鲁政字.2012.288号）；

24、.山东省物价局 山东省财政厅 山东省国土资源厅关于滨州
市征地地面附着物和青苗补偿标准的批复.（鲁价费发.2013.80号）；

25、.滨州市物价局关于调整征地地面附着物和青苗补偿标准的通
知.（滨价发.2013.126号）；

26、其他参考资料。


（六）其它参考资料

1、宝利甾体评估基准日会计报表及审计报告；

2、.资产评估常用方法与参数手册.（机械工业出版社2011年版）；

3、工程建设有关技术资料；

4、.太平洋汽车网汽车报价库.、.易车网.等车辆市场价格查询资
料；

5、.中关村在线.、.太平洋电脑网.等电子设备市场价格查询资料；

6、其他参考资料。


七、评估方法

（一）评估方法的选择

依据资产评估准则的规定，企业价值评估可以采用收益法、市场法、
资产基础法三种方法。收益法是企业整体资产预期获利能力的量化与现
值化，强调的是企业的整体预期盈利能力。市场法是以现实市场上的参
照物来评价估值对象的现行公平市场价值，它具有估值数据直接取材于
市场，估值结果说服力强的特点。资产基础法是指在合理评估企业各项
资产价值和负债的基础上确定评估对象价值的思路。



市场法选取分析：常用的两种方法为参考企业比较法和并购案例比
较法。无论采用哪种方法，均应收集一定数量的参考企业或交易案例并
对相关财务报表进行分析调整，使其与被评估企业的财务报表具有可比
性，在比较分析的基础上得出评估对象价值。目前市场上难以寻找近似
案例，故本次未采用市场法进行评估。


资产基础法选取分析：本次评估以持续使用和公开市场为前提，假
设委估资产在今后生产经营中仍维持其原有用途并继续使用和获取收
益。本次评估目的是委托方拟对被评估单位进行增资，资产基础法从企
业购建角度反映了企业的价值，为经济行为实现后企业的经营管理及考
核提供了依据，因此本次评估选择资产基础法进行评估。


收益法选取分析：本次评估的目的是委托方拟对被评估单位进行增
资。因被评估企业处于筹建期，仅一条普氏生产线于2015年5月份起
进行了试生产，其他生产线尚在安装中未形成有效的生产能力，即被评
估单位的生产能力及未来产品销售均处于不确定中。由于被评估企业未
来的生产经营、预期收益具有重大的不确定性，无法对未来获得预期收
益及所承担的风险、预期获利年限进行准确的预测。因此本次评估不宜
采用收益法进行评估。


综上，本次评估确定采用资产基础法进行评估。


（二）资产基础法简介

资产基础法，是以在评估基准日重新建造一个与评估对象相同的企
业或独立获利实体所需的投资额作为判断整体资产价值的依据，具体是
指将构成企业的各种要素资产的评估值加总减去负债评估值求得企业
价值的方法。


各类资产及负债的评估方法如下：

1、流动资产


纳入本次评估范围的流动资产为货币资金、预付账款、其他应收款、
存货。


（1）货币资金，包括现金和银行存款，通过现金盘点、核实银行
对账单、银行函证等，以核实后的价值确定评估值。


（2）预付账款，评估人员在对预付款项核实无误的基础上，借助
于历史资料和现在调查了解的情况，具体分析数额、欠款时间和原因、
款项回收情况、欠款人资金、信用、经营管理现状等，未发现供货单位
有破产、撤销或不能按合同规定按时提供货物等情况，以核实后账面值
作为评估值。


（3）其他应收款，在核实无误的基础上，根据每笔款项可能收回
的数额确定评估值。对于有充分理由相信全都能收回的，按全部应收款
额计算评估值；对于很可能收不回部分款项的，在难以确定收不回账款
的数额时，借助于历史资料和现场调查了解的情况，具体分析数额、欠
款时间和原因、款项回收情况、欠款人资金、信用、经营管理现状等，
按照个别认定和账龄分析相结合的方法，估计出这部分可能收不回的款
项，作为风险损失扣除后计算评估值。坏账准备评估为零值。


（4）存货

企业存货为原材料、产成品。


1）原材料，评估人员经过对委评原材料特性进行分析和实地抽捡，
核查了有关购入发票、明细清单及其他相关资料，确认其存在的真实性
及账面价值的准确性。经核实原材料账面单价与市场单价接近，以核实
后的账面值确定评估值。


2）产成品主要是在评估基准日尚未实现销售的产成品AD普氏物，
为正常销售产品。主要采用如下评估方法。


评估人员依据调查情况和企业提供的资料分析，对于产成品以不含


税销售价格减去销售费用、全部税金和一定的产品销售利润后确定评估
值。


评估价值=实际数量×不含税售价×（1-产品销售税金及附加费率-销
售费用率-营业利润率×所得税率-营业利润率×（1-所得税率）×r）

①不含税售价：不含税售价是按照评估基准日前后的市场价格确定
的；

②产品销售税金及附加费率主要包括以增值税为税基计算交纳的
城市建设税与教育费附加；

③销售费用率是按各项销售费用与销售收入的比例平均计算；

④营业利润率=主营业务利润÷营业收入;

主营业务利润=营业收入-营业成本-营业税金及附加-销售费用-管
理费用-财务费用

⑤所得税率按企业现实执行的税率;

⑥ r为一定的率，由于产成品未来的销售存在一定的市场风险，具
有一定的不确定性，根据基准日调查情况及基准日后实现销售的情况确
定其风险。其中r对于畅销产品为0，一般销售产品为50%，勉强可销
售的产品为100%。


2、非流动资产

（1）固定资产

1）房屋建筑物

本次评估按照房屋建筑物不同用途、结构特点和使用性质采用成本
法进行评估。


主要建筑物的评估，是根据建筑工程资料和竣工结算资料按建筑物
工程量，以当地现行定额标准、建设规费、贷款利率计算出建筑物的重
臵全价，并按建筑物的使用年限和对建筑物现场勘察的情况综合确定成


新率，进而计算出建筑物评估值。


建筑物评估值=重臵全价×成新率

其他建筑物是在实地勘察的基础上，以类比的方法，综合考虑各项
评估要素，确定重臵单价并计算评估值。


①重臵全价

重值全价由建安造价、前期及其他费用、资金成本三部分组成。


A、建安造价的确定

评估人员以待估建筑物预结算资料为基础，并查阅了相关竣工图
纸、实物工程量等资料，测算出直接工程费，再以直接工程费为取费基
础，依据.山东省建筑工程消耗量定额.及滨州市建筑工程标准定额站
2015年第二季度发布的建筑材料价格，计算建筑安装工程总造价。


B. 前期及其他费用的确定

前期及其他费用，包括当地地方政府规定收取的建设费用及建设单
位为建设工程而投入的除建安造价外的其它费用两个部分。


C. 资金成本的确定

资金成本系在建设期内为工程建设所投入资金的贷款利息，其采用
的利率按基准日中国人民银行规定标准计算，工期按建设正常合理周期
计算，并按均匀投入考虑：

资金成本=(工程建安造价+前期及其它费用)×合理工期×贷款利息
×50%

② 成新率

在本次评估过程中，按照建筑物的设计寿命、现场勘察情况预计建
筑物尚可使用年限，并进而计算其成新率。其公式如下：

成新率=尚可使用年限／（实际已使用年限+尚可使用年限）.100%

③评估值的确定

评估值＝重臵全价×成新率


2）设备类资产

根据本次评估目的，按照持续使用原则，以市场价格为依据，结合
委估设备的特点和收集资料情况，主要采用重臵成本法进行评估。


评估值=重臵全价×成新率

① 机器设备及电子设备

A、重臵全价的确定

机器设备重臵全价由设备购臵费、运杂费、安装工程费、其他费用
和资金成本等部分组成。重臵全价计算公式：

重臵全价＝购臵价（不含税）+运杂费（不含税）+安装工程费+工
程建设其它费用+资金成本

评估范围内的电子设备价值量较小，不需要安装（或安装由销售商
负责）以及运输费用较低，参照现行市场购臵的价格确定。


a、设备购臵价的确定

向设备的生产厂家、代理商及经销商询价，能够查询到基准日市场
价格的设备，以市场价确定其购臵价；

不能从市场询到价格的设备，通过查阅2015年机电产品价格信息
等资料及网上询价来确定其购臵价。


b、运杂费的确定

设备运杂费是指从产地到设备安装现场的运输费用。运杂费率以设
备购臵价为基础，根据生产厂家与设备安装所在地的距离不同，按不同
运杂费率计取。如供货条件约定由供货商负责运输和安装时(在购臵价
格中已含此部分价格)，则不计运杂费。


c、安装工程费的确定

参考.资产评估常用数据与参数手册.等资料，按照设备的特点、
重量、安装难易程度，以含税设备购臵价为基础，按不同安装费率计取。



对小型、无须安装的设备，不考虑安装工程费。


d、其他费用的确定

其他费用包括建设单位管理费、勘察设计费、工程监理费、招投标
管理费及环评费等，是依据该设备所在地建设工程其他费用标准，结合
本身设备特点进行计算。


e、资金成本的确定

资金成本为评估对象在合理建设工期内占用资金的筹资成本，对于
大、中型设备，合理工期在6个月以上的计算其资金成本，计算公式如
下：

资金成本＝（设备购臵费＋运杂费＋安装工程费+其他费用）×合理
建设工期×贷款利率×1/2

贷款利率按照评估基准日执行的利率确定，资金在建设期内按均匀
投入考虑。


B、成新率的确定

对机器设备的成新率，参照设备的经济寿命年限，并通过现场勘察
设备现状及查阅有关设备运行、修理及设备管理档案资料，对设备各组
成部分进行勘察，综合判断该设备其尚可使用年限，在此基础上计算成
新率。其公式如下：

成新率=尚可使用年限÷（已使用年限+尚可使用年限）×100%

C、评估值的确定

评估值＝重臵全价×成新率

对生产年代久远，已无同类型型号的机器设备和电子设备则参照近
期二手市场行情确定评估值。


② 运输车辆

A、重臵全价的确定


重臵全价=现行购臵价（不含税）+车辆购臵税+新车上户牌照手续
费等。


a、现行购价主要取自当地汽车市场现行报价或参照网上报价；

b、车辆购臵税分不同排量按国家相关规定计取；

c、新车上户牌照手续费等分别车辆所处区域按当地交通管理部门
规定计取。


B、成新率的确定

运输车辆成新率的确定，根据国家有关规定，结合评估人员对车辆
性能、外观、大修及维护保养等现场情况的勘察，综合确定其成新率。


年限成新率＝（1－已使用年限／规定或经济使用年限）×100%

行驶里程成新率＝（1－已行驶里程／规定行驶里程）×100%

成新率＝Min（使用年限成新率，行驶里程成新率）

同时对待估车辆进行必要的勘察鉴定，若勘察鉴定结果与按上述方
法确定的成新率相差较大，则进行适当的调整，若两者结果相当，则不
进行调整。即：

成新率＝Min（使用年限成新率，行驶里程成新率）+a

a:车辆特殊情况调整系数。


C、评估值的确定

评估值＝重臵全价×成新率

3）在建工程

本次评估范围内在建工程为土建工程和在设备安装工程。评估人员
进行了实地勘察、测量、盘点，并对项目开工时间、预计完工时间、形
象进度、建设方式、付款比例等进行了解核实，结合查阅原始凭证、付
款凭证等资料。评估人员经清查核实，在确认账面价值构成合理的前提
下，以审核后账面价值确认为评估值。



4）工程物资

工程物资，评估人员经过对委评工程物资特性进行分析和实地抽
检，核查了有关购入发票、明细清单及其他相关资料，确认其存在的真
实性及账面价值的准确性。经核实工程物资账面单价与市场单价接近，
以核实后的账面值确定评估值。


5）无形资产-土地使用权

列入本次评估范围的土地为宝利甾体所使用的2宗国有土地使用
权，其中：1宗土地面积为26,656.00平方米，原始入账价值为
11,116,904.00元，账面价值10,874,785.75元；1宗土地面积为40,000.00
平方米，原始入账价值为20,858,389.00元，账面价值20,823,625.02元。


估价人员根据现场勘查情况，按照.城镇土地估价规程.的要求，
结合估价对象的区位、用地性质、利用条件及当地土地市场状况，本次
评估主要选用市场比较法与成本逼近法：

市场比较法是根据市场中的替代原理，将待估土地与具有替代性
的，且在估价期日近期市场上交易的类似地产进行比较，并对类似地产
的成交价格作适当修正，以此估算待估土地客观合理价格的方法。


成本逼近法是以开发土地所耗费的各项客观费用之和为主要依据，
再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益来确定土地价
格的估价方法。其基本计算公式为：

土地价格＝土地取得费＋土地开发费＋相关税费＋投资利息＋投
资利润＋土地增值收益

3、负债

检验核实各项负债在评估目的实现后的实际债务人、负债额，以评
估目的实现后的产权所有者实际需要承担的负债项目及金额确定评估
值。



八、评估程序实施过程和情况

整个评估工作分四个阶段进行：

（一）评估准备阶段

1、2015年9月6日，委托方召集本项目各中介开协调会，有关各方
就本次评估的目的、评估基准日、评估范围等问题协商一致，并制订出
本次资产评估工作计划。


2、配合企业进行资产清查、填报资产评估申报明细表等工作。2015
年9月8日，评估项目组人员对委估资产进行了详细了解，布臵资产评估
工作，协助企业进行委估资产申报工作，收集资产评估所需文件资料。


（二）现场评估阶段

项目组现场评估阶段的时间为2015年9月9日至2015年9月18日。主
要工作如下：

1、听取被评估单位有关人员介绍企业总体情况和委估资产的历史
及现状，了解企业的财务制度、经营状况、固定资产技术状态等情况。


2、对企业提供的资产清查评估申报明细表进行审核、鉴别，并与
企业有关财务记录数据进行核对，对发现的问题协同企业做出调整。


3、根据资产清查评估申报明细表，对固定资产进行了全面清查核
实，对流动资产中的存货类实物资产进行了抽查盘点。


4、查阅收集委估资产的产权证明文件。


5、根据委估资产的实际状况和特点，确定各类资产的具体评估方
法。


6、对主要设备，查阅了技术资料、决算资料和竣工验收资料；对
通用设备，主要通过市场调研和查询有关资料，收集价格资料；对房屋
建筑物，了解管理制度和维护、改建、扩建情况，收集相关资料。


7、对企业提供的权属资料进行查验。



8、对评估范围内的资产及负债，在清查核实的基础上做出初步评
估测算。


（三）评估汇总阶段

2015年9月19日至10月3日对各类资产及负债评估审核的初步结果
进行分析汇总，对评估结果进行必要的调整、修改和完善。


（四）提交报告阶段

2015年10月4日至6日，在上述工作基础上，起草资产评估报告，与
委托方就评估结果交换意见，在全面考虑有关意见后，按评估机构内部
资产评估报告三审制度和程序对报告进行反复修改、校正，最后出具正
式资产评估报告。


九、评估假设

本次评估中，评估人员遵循了以下评估假设：

（一）一般假设

1、交易假设

交易假设是假定所有待评估资产已经处在交易的过程中，评估师根
据待评估资产的交易条件等模拟市场进行估价。交易假设是资产评估得
以进行的一个最基本的前提假设。


2、公开市场假设

公开市场假设，是假定在市场上交易的资产，或拟在市场上交易的
资产，资产交易双方彼此地位平等，彼此都有获取足够市场信息的机会
和时间，以便于对资产的功能、用途及其交易价格等作出理智的判断。

公开市场假设以资产在市场上可以公开买卖为基础。


3、资产持续经营假设

资产持续经营假设是指评估时需根据被评估资产按目前的用途和


使用的方式、规模、频度、环境等情况继续使用，或者在有所改变的基
础上使用，相应确定评估方法、参数和依据。


（二）特殊假设

1、本次评估假设评估基准日外部经济环境不变，国家现行的宏观
经济不发生重大变化；

2、企业所处的社会经济环境以及所执行的税赋、税率等政策无重
大变化；

3、企业未来的经营管理班子尽职，并继续保持现有的经营管理模
式；

4、评估只基于基准日现有的经营能力。不考虑未来可能由于管理
层、经营策略以及商业环境等变化导致的业务结构等状况的变化。


5、本次评估的各项资产均以评估基准日的实际存量为前提，有关
资产的现行市价以评估基准日的国内有效价格为依据；

6、本次评估假设委托方及被评估单位提供的基础资料和财务资料
真实、准确、完整；

7、评估范围仅以委托方及被评估单位提供的评估申报表为准，未
考虑委托方及被评估单位提供清单以外可能存在的或有资产及或有负
债；

8、本次评估测算的各项参数取值不考虑通货膨胀因素的影响。


当上述条件发生变化时，评估结果一般会失效。


十、评估结论

采用资产基础法对山东宝利甾体生物科技有限公司的全部资产和
负债进行评估得出的评估基准日2015年7月31日的评估结论如下：

资产账面价值11,997.09万元，评估值11,730.61万元，评估减值


266.48 万元，减值率 2.22 %。


负债账面价值7,694.24万元，评估值7,694.24万元，无评估增减值。


净资产账面价值4,302.85万元，评估值4,036.37 万元，评估减值
266.48万元，减值率6.19%。详见下表。


资产评估结果汇总表

评估基准日： 2015年7月31日

被评估企业：山东宝利甾体生物科技有限公司 金额单位：人民币万元

项 目

账面价值

评估价值

增减值

增值率％

B

C

D=C-B

E=D/B×100%

1

流动资产

3,086.54

2,803.84

-282.70

-9.16

2

非流动资产

8,910.55

8,926.77

16.22

0.18

3

其中：长期股权投资









4

固定资产

389.07

374.31

-14.76

-3.79

5

在建工程

5,136.42

5,136.42





6

工程物资

215.22

215.22





7

无形资产

3,169.84

3,200.82

30.98

0.98

8

其中：土地使用权

3,169.84

3,200.82

30.98

0.98

9

其他非流动资产









10

资产总计

11,997.09

11,730.61

-266.48

-2.22

11

流动负债

7,694.24

7,694.24





12

非流动负债









13

负债总计

7,694.24

7,694.24





14

净 资 产（所有者权益）

4,302.85

4,036.37

-266.48

-6.19





十一、特别事项说明

（一）产权瑕疵事项

1、山东宝利甾体生物科技有限公司位于山东滨州高新区新八路277
号，规划总用地面积139余亩，其中26,656.00平方米已办理土地使用权
证，土地证号滨国用（2014）第G0095号；40,000.00平方米已办理土地
招拍挂手续并签订.国有土地使用权出让合同.，土地使用证尚在办理
中，其余土地使用权待批复中。截至评估基准日，宝利甾体纳入评估范
围的1处房产位于该地块，未办理房屋所有权证。详见下表：


1）无产权证土地使用权明细表

宗地名称

土地位置

取得日期

用地
性质

面积(㎡)

原始入账价值

土地使用权

滨州市高新区新兴
路以南，高六路以东

2015/7/13

工业

40,000.00

20,858,389.00



宝利甾体已出具承诺声明该土地为宝利甾体实际控制并拥有，不存
在产权纠纷。


2）无房产证房屋建筑物

序号

建筑物名称

对应土地
证号

结构

建成年月

计量
单位

建筑面积/容
积

1

普氏车间

无

框架



2015/6/30



㎡

552.00

房屋建筑小计









552.00



（二）未决事项、法律纠纷等不确定因素

本报告未发现未决事项、法律纠纷等不确定因素。


（三）重大期后事项

期后事项是指评估基准日之后出具评估报告之前发生的重大事项。

本报告存在以下重大期后事项：

1、2015年9月27日，宝利甾体召开2015年第2次临时股东会，决议
股东宁新利将其持有的宝利甾体40.00%的股权转让滨州君盈创业发展
有限公司，变更后宝利甾体的股权为张安全持股60.00%、滨州君盈创业
发展有限公司持股40.00%，已于2015年9月29日完成工商变更登记手续。


2、2015年9月29日，宝利甾体召开2015年第5次临时股东会，决议
股东滨州君盈创业发展有限公司将其持有的宝利甾体20.00%的股权转
让给张安全，变更后宝利甾体的股权为张安全持股80.00%、滨州君盈创
业发展有限公司持股20.00%，已于2015年9月30日完成工商变更登记手
续。


3、自2015年8月26日起，中国人民银行下调金融机构人民币贷


款和存款基准利率。其中，金融机构一年期贷款基准利率下调0.25个百
分点至4.6%。提请报告使用者注意利率变化对评估结果存在的可能影
响。


除上述事项外，本报告无其他重大期后事项。


（四）其他需要说明的事项

1、评估师和评估机构的法律责任是对本报告所述评估目的下的资
产价值量做出专业判断，并不涉及到评估师和评估机构对该项评估目的
所对应的经济行为做出任何判断。评估工作在很大程度上，依赖于委托
方及被评估单位提供的有关资料。因此，评估工作是以委托方及被评估
单位提供的有关经济行为文件，有关资产所有权文件、证件及会计凭证，
有关法律文件的真实合法为前提。


2、评估过程中，评估人员观察所评估房屋建筑物的外貌，在尽可
能的情况下察看了建筑物内部装修情况和使用情况，未进行任何结构和
材质测试。在对设备进行勘察时，因检测手段限制及部分设备正在运行
等原因，主要依赖于评估人员的外观观察和被评估单位提供的近期检测
资料及向有关操作使用人员的询问情况等判断设备状况。


3、本次评估范围及采用的由被评估单位提供的数据、报表及有关
资料，委托方及被评估单位对其提供资料的真实性、完整性负责。


4、评估报告中涉及的有关权属证明文件及相关资料由被评估单位
提供，委托方及被评估单位对其真实性、合法性承担法律责任。


5、在评估基准日以后的有效期内，如果资产数量及作价标准发生
变化时，应按以下原则处理：

（1）当资产数量发生变化时，应根据原评估方法对资产数额进行
相应调整；

（2）当资产价格标准发生变化、且对资产评估结果产生明显影响


时，委托方应及时聘请有资格的资产评估机构重新确定评估价值；

（3）对评估基准日后，资产数量、价格标准的变化，委托方在资
产实际作价时应给予充分考虑，进行相应调整。


十二、评估报告使用限制说明

（一）本评估报告只能用于本报告载明的评估目的和用途。同时，
本次评估结论是反映评估对象在本次评估目的下，根据公开市场的原则
确定的现行公允市价，没有考虑将来可能承担的抵押、担保事宜，以及
特殊的交易方可能追加付出的价格等对评估价格的影响，同时，本报告
也未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其它不可抗力
对资产价格的影响。当前述条件以及评估中遵循的持续经营原则等其它
情况发生变化时，评估结论一般会失效。评估机构不承担由于这些条件
的变化而导致评估结果失效的相关法律责任。


本评估报告成立的前提条件是本次经济行为符合国家法律、法规的
有关规定，并得到有关部门的批准。


（二）本评估报告只能由评估报告载明的评估报告使用者使用。评
估报告的使用权归委托方所有，未经委托方许可，本评估机构不会随意
向他人公开。


（三）未征得本评估机构同意并审阅相关内容，评估报告的全部或
者部分内容不得被摘抄、引用或披露于公开媒体，法律、法规规定以及
相关当事方另有约定的除外。


（四）评估结论的使用有效期：根据国家现行规定，本资产评估报
告结论使用有效期为一年，自评估基准日2015年7月31日起计算，至
2016年7月30日止。超过一年，需重新进行资产评估。



十三、评估报告日

评估报告日为二〇一五年十月六日。



（本页无正文，为签字盖章页）





中联资产评估集团山东有限公司





评估机构法定代表人： 周长刚







中国注册资产评估师：张兴国







中国注册资产评估师： 葛祥建











二〇一五年十月六日






备查文件目录



1、 山东鲁地矿业投资有限公司会议纪要（复印件）；
2、 山东宝利甾体生物科技有限公司审计报告（复印件）；
3、 委托方和被评估单位企业法人营业执照（复印件）；
4、 评估对象涉及的主要权属证明资料（复印件）；
5、 委托方及被评估单位承诺函；
6、 签字注册资产评估师承诺函；
7、 中联资产评估集团山东有限公司资产评估资格证书（复印
件）；
8、 中联资产评估集团山东有限公司企业法人营业执照（复印
件）；
9、 签字注册资产评估师资格证书（复印件）。









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