公告日期：2012-09-26

　　证券代码：600601 证券简称：方正科技编号：临 2012-018 号

　　方正科技集团股份有限公司

　　关于下属子公司出售工业厂房及配套设施的关联交易公告

　　本公司及董事会全体成员保证公告内容的真实、准确和完整，对

　　公告的虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏负连带责任。

　　重要内容提示：

　　公司第九届董事会 2012 年第七次会议审议同意下属子公司出售

　　厂房及配套设施的关联交易议案，公司四名关联董事回避表决，

　　公司独立董事就关联交易事项发表了独立意见。

　　公司下属子公司珠海方正科技多层电路板有限公司向珠海越亚封

　　装基板技术股份有限公司出售厂房、厂房内附属设施及该厂房占

　　有范围内的土地使用权，转让价格为人民币 1.46 亿元。公司下属

　　子公司珠海方正印刷电路板发展有限公司向珠海越亚出售电力增

　　容配套设施资产，转让价格为人民币 485 万元。

　　一、 关联交易概述

　　2012 年 9 月 24 日，方正科技集团股份有限公司(以下简称“公司”或“本

　　公司”)下属子公司珠海方正科技多层电路板有限公司(以下简称“珠海多层”)

　　与珠海越亚封装基板技术股份有限公司(以下简称“珠海越亚”)签署《工业厂

　　房转让协议》，珠海多层向珠海越亚出售厂房、厂房内附属设施物及该厂房占有

　　范围内的土地使用权(座落于珠海市珠峰大道北 3209 号，房地产权证号为粤房

　　地权证珠字第 0300042147 号；以下简称“工业厂房”)，转让价格为人民币 1.46

　　亿元。

　　1

　　2012 年 9 月 24 日，本公司下属子公司珠海方正印刷电路板发展有限公司(以

　　下简称“珠海发展”)与珠海越亚签署《电力增容配套设施转让协议》，珠海发

　　展向珠海越亚出售电力增容配套设施资产(以下简称“电力配套设施”)，转让

　　价格为人民币 485 万元。

　　截止 2012 年 8 月 31 日，本公司合计持有珠海多层 100%股权、合计持有珠

　　海发展 100%股权；方正信息产业控股有限公司(以下简称“方正信产”)持有

　　本公司 11.65%的股份，为本公司控股股东，同时方正信产持有珠海越亚 38.9447%

　　股权，因此本公司、珠海多层、珠海发展与珠海越亚为关联方，故上述两笔出售

　　交易均为关联交易。

　　上述交易已经本公司第九届董事会 2012 年第七次会议表决审议通过，四位

　　关联董事回避表决，其他五位董事一致审议同意关于下属子公司出售厂房及配套

　　设施的关联交易议案，独立董事对上述关联交易出具了独立意见。

　　二、 关联方介绍

　　1、珠海方正科技多层电路板有限公司

　　住 所：珠海市香洲区前山白石路 107 号

　　法定代表人：方中华

　　注册资金：美元 113,778,400 元

　　主营业务：生产和销售(包括零售、批发)自产的多层印刷电路板等

　　2、珠海方正印刷电路板发展有限公司

　　住 所：珠海市斗门区富山工业区北大方正产业园办公楼

　　法定代表人：方中华

　　注册资金：人民币 42,000,000 元

　　主营业务：销售各种电路板、封装基板及零配件等

　　3、珠海越亚封装基板技术股份有限公司

　　住 所：珠海市富山工业区虎山村口方正 PCB 产业园 FPC 厂房南面一、二楼

　　法定代表人：方中华

　　2

　　注册资金：人民币 5.96 亿元人民币

　　主营业务：生产和销售自产的封装基板，从事封装基板相关技术的研发、及自主

　　研发技术成果的转让

　　4、关联方关系

　　截止 2012 年 8 月 31 日，本公司合计持有珠海多层 100%股权、合计持有珠

　　海发展 100%股权；方正信产持有本公司 11.65%的股份，为本公司控股股东，同

　　时方正信产持有珠海越亚 38.9447%股权，因此本公司、珠海多层、珠海发展与

　　珠海越亚为关联方，故上述两笔出售交易均为关联交易。

　　三、 关联交易标的基本情况

　　(一)珠海多层出售的工业厂房

　　该工业厂房座落于珠海市珠峰大道北 3209 号，结构为钢筋混凝土结构，房

　　地产权证号为粤房地权证珠字第 0300042147 号；房屋建筑面积为 41460.92 平方

　　米，该房屋占用范围内的土地使用权面积为 19378.13 平方米。

　　广东中广信资产评估有限公司对珠海多层拥有的该工业厂房出具了评估报

　　告(中广信珠评报字[2012]第 020 号)，该工业厂房账面原值为 141,696,648.55

　　元，账面净值为 127,518,600.18 元，基准日为 2012 年 8 月 31 日的评估价值为

　　人民币 145,942,438.40 元。

　　(二)珠海发展出售的电力配套设施

　　北京恒信德律资产评估有限公司对珠海发展拥有的电力配套设施出具了评

　　估报告(京恒信德律评报字(2012)0164 号)，账面净值 465.31 万元，基准日为

　　2012 年 8 月 31 日的评估价值人民币 484.90 万元。

　　四、 本次关联交易的主要内容和定价策略

　　(一)珠海多层与珠海越亚签署的《工业厂房转让协议》

　　1、关联交易签署协议各方的法定名称：

　　3

　　甲方：珠海方正科技多层电路板有限公司

　　乙方：珠海越亚封装基板技术股份有限公司

　　2、协议签署日期：2012 年 9 月 24 日

　　3、交易标的：座落于珠海市珠峰大道北 3209 号的厂房、厂房内附属设施及

　　该厂房占有范围内的土地使用权。

　　4、结算方式：自本合同签订之日起 10 天内，乙方将上述房地产转让价款的

　　30%一次性支付甲方，第一笔款项支付后的 30 天内，乙方将剩余 70%一次性支付

　　给甲方。

　　5、交易定价策略：广东中广信资产评估有限公司对甲方拥有的该工业厂房

　　出具了评估报告(中广信珠评报字[2012]第 020 号)，该工业厂房账面原值为

　　141,696,648.55 元，账面净值为 127,518,600.18 元，基准日为 2012 年 8 月 31

　　日的评估价值为人民币 145,942,438.40 元。据此双方协商约定甲方向乙方出售

　　该工业厂房转让总价款为人民币 1.46 亿元。

　　(二)珠海发展与珠海越亚签署的《电力增容配套设施转让协议》

　　1、关联交易签署协议各方的法定名称：

　　甲方：珠海方正印刷电路板发展有限公司

　　乙方：珠海越亚封装基板技术股份有限公司

　　2、协议签署日期：2012 年 9 月 24 日

　　3、交易标的：高低压配电二期增容配套设施

　　4、结算方式：乙方应自本协议签署之日起 30 日内，将转让价款以银行转账

　　的方式支付至甲方指定账户。

　　5、交易定价策略：北京恒信德律资产评估有限公司对甲方拥有的电力增容

　　配套设施资产出具了评估报告(京恒信德律评报字(2012)0164 号)，账面净值

　　465.31 万元，基准日为 2012 年 8 月 31 日的评估价值人民币 484.90 万元。据此

　　双方协商约定甲方向乙方出售电力配套设施的转让价款为人民币 485 万元。

　　五、 关联交易对公司的影响

　　目前珠海越亚向珠海多层及珠海发展租用上述工业厂房及附属设施，故出售

　　4

　　上述工业厂房及附属设施对公司生产经营没有影响，可使公司快速回笼资金，减

　　少公司与珠海越亚的日常关联交易。

　　六、 独立董事意见

　　公司独立董事认为，上述厂房及配套设施目前出租给珠海越亚使用，出售厂

　　房及配套设施给珠海越亚，有利于公司与珠海越亚减少日常关联交易，公司可快

　　速回笼资金，集中资源发展公司业务。

　　七、 备查文件目录

　　1、公司第九届董事会 2012 年第七次会议决议及公告

　　2、独立董事意见

　　3、《工业厂房转让协议》、《电力增容配套设施转让协议》

　　4、广东中广信资产评估有限公司出具的评估报告(中广信珠评报字[2012]第 020

　　号)

　　5 、 北 京恒信德律资产评估有限公司 出具的 评估报告(京恒信德律评报 字

　　(2012)0164 号)

　　特此公告

　　方正科技集团股份有限公司董事会

　　2012 年 9 月 26 日

　　5

　　中广信珠评报字[2012]第 020 号

　　━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

　　关于珠海方正科技多层电路板有限公司

　　拟进行房地产转让所涉及位于珠海市斗门区珠峰大道北3209号

　　FPC厂房项目

　　资 产 评 估 报 告 书

　　评估机构名称：广东中广信资产评估有限公司

　　委托评估单位：珠海方正科技多层电路板有限公司

　　产权持有单位：珠海方正科技多层电路板有限公司

　　报告提交日期：二〇一二年九月二十二日

　　资产评估报告(报告书) 中广信珠评报字[2012]第 020 号

　　注册资产评估师声明

　　一、我们在执行本资产评估业务中，遵循相关法律法规和资产评估

　　准则，恪守独立、客观和公正的原则；根据我们在执业过程中收集的资

　　料，评估报告陈述的内容是客观的，并对评估结论合理性承担相应的法

　　律责任。

　　二、评估对象涉及的资产清单由委托方、产权持有单位申报并经其

　　签章确认；所提供资料的真实性、合法性、完整性，以及恰当使用评估

　　报告是委托方和相关当事方的责任。

　　三、我们与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；

　　与相关当事方没有现存或者预期的利益关系，对相关当事方不存在偏见。

　　四、我们已对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查；

　　我们已对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对

　　评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验，并对已经发现的

　　问题进行了如实披露。

　　五、我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设

　　和限定条件的限制，评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假

　　设、限定条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。

　　六、本评估报告的使用者为：

　　珠海方正科技多层电路板有限公司及相关各方；

　　国家法律、法规规定的其他评估报告使用者。

　　-1-

　　资产评估报告(报告书) 中广信珠评报字[2012]第 020 号

　　评估报告书目录

　　一、评估报告书摘要------------------------------------------------3

　　二、评估报告书正文------------------------------------------------5

　　1、 委托方、产权持有单位及其他评估报告使用者------------- --------5

　　2、 评估目的------------------------------------------------------6

　　3、 评估对象和评估范围--------------------------------------------6

　　4、 价值类型及定义------------------------------------------------9

　　5、 评估基准日----------------------------------------------------9

　　6、 评估依据------------------------------------------------------9

　　7、 评估方法-----------------------------------------------------11

　　8、 评估程序实施过程及情况---------------------------------------12

　　9、 评估假设-----------------------------------------------------13

　　10、 评估结论----------------------------------------------------14

　　11、特别事项说明-------------------------------------------------14

　　12、评估报告使用限制说明-----------------------------------------16

　　13、评估报告日---------------------------------------------------16

　　14、签字盖章-----------------------------------------------------17

　　三、附件--------------------------------------------------

　　附件 1.资产清查评估明细表

　　附件 2.产权持在单位营业执照复印件

　　附件 3.产权证明文件和资产实物图片

　　附件 4.产权持有单位承诺函

　　附件 5.资产评估机构及评估师承诺函

　　附件 6.资产评估机构营业执照复印件

　　附件 7.资产评估机构资格证书复印件

　　附件 8.注册资产评估师资格证书复印件

　　-2-

　　资产评估报告(报告书) 中广信珠评报字[2012]第 020 号

　　评估报告书摘要

　　重 要 提 示

　　以下内容摘自中广信珠评报字[2012]第 020 号资产评估报告书，欲了解本评估

　　项目的全面情况，应认真阅读资产评估报告书全文，本摘要单独使用可能会导致对

　　评估结论的误解。

　　一、委托方：珠海方正科技多层电路板有限公司

　　二、产权持有单位: 珠海方正科技多层电路板有限公司

　　三、经济行为及评估目的：珠海方正科技多层电路板有限公司拟进

　　行房地产转让，委托评估机构以2012年8月31日为评估基准日，对位于珠

　　海市斗门区珠峰大道北3209号FPC厂房、厂房内附属设施及该厂房占有

　　范围内的土地使用权进行评估，为委托方行为提供价值参考。

　　四、评估对象和评估范围：

　　评估对象：评估对象为珠海方正科技多层电路板有限公司拥有的位

　　于珠海市斗门区珠峰大道北3209号FPC厂房、厂房内附属设施及该厂房

　　占有范围内的土地使用权。

　　评估范围：珠海方正科技多层电路板有限公司拥有的 FPC 厂房、厂

　　房内附属设施及该厂房占有范围内的土地使用权。

　　五、价值类型：市场价值。

　　六、评估基准日：2012年8月31日

　　七、评估方法：成本法、收益法。

　　八、评估结论及其使用有效期：委托评估 FPC 厂房、厂房内附属设

　　施及该厂房占有范围内的土地使用权的市场价值为人民币

　　145,942,438.40 元(大写：壹亿肆仟伍佰玖拾肆万贰仟肆佰叁拾捌元肆角

　　整)，比企业申报账面净值增加 18,423,838.22 元，增值率 14.45%。

　　以上评估结论的有效期为一年(2012 年 8 月 31 日至 2013 年 8 月 30

　　-3-

　　资产评估报告(报告书) 中广信珠评报字[2012]第 020 号

　　日止)

　　九、特别事项：

　　(一)、评估基准日评估对象正在办理房地产权证，至评估报告日已

　　取得房地产权证，权属人为珠海方正科技多层电路板有限公司，本次评

　　估所用有关数据及资料取自委托方提供的《房地产权证》及相关证明文

　　件等资料，本机构未向政府有关部门核实，其合法性、真实性、完整性

　　由资料提供者负责。

　　(二)、本次评估结果包括FPC厂房中的高低压配电及增容工程(但

　　不含FPC厂房内由方正发展公司投资的高低压配电增容工程部分)；净化

　　系统；恒温、恒湿空调车间系统、电梯等附属设施价值。

　　(三)、特别提请报告使用者注意报告中记载的“特别事项说明”及

　　其他说明事项。

　　-4-

　　资产评估报告(报告书) 中广信珠评报字[2012]第 020 号

　　中广信珠评报字[2012]第 020 号

　　关于珠海方正科技多层电路板有限公司

　　拟进行房地产转让所涉及位于珠海市斗门区珠峰大道北3209号

　　FPC厂房项目

　　资产评估报告书

　　珠海方正科技多层电路板有限公司：

　　我公司接受贵公司的委托，根据有关法律、法规和资产评估准则、

　　资产评估原则，采用成本法、收益法等评估方法，按照必要的评估程序，

　　对珠海方正科技多层电路板有限公司拟对外转让涉及的房地产在 2012

　　年 8 月 31 日的市场价值进行了评估。现将资产评估情况报告如下：

　　一、 委托方、产权持有单位及其他评估报告使用者

　　(一)、委托方登记注册情况：

　　名称：珠海方正科技多层线路板有限公司

　　营业执照注册号：44040040030623

　　住所：珠海市香洲区前山白石路 107 号

　　法定代表人姓名：方中华

　　注册资本：人民币壹亿壹仟叁佰柒拾柒万捌仟肆佰美元

　　实收资本：人民币壹亿壹仟叁佰柒拾柒万捌仟肆佰美元

　　公司类型：有限责任公司(台港澳与境内合资)

　　经营范围：生产和销售(包括零售、批发)自产的多层印刷电路板、

　　柔性线路板，开发高技术电子、通讯等印刷电路板应用的产品，提供多

　　-5-

　　资产评估报告(报告书) 中广信珠评报字[2012]第 020 号

　　层印刷电路板的电脑设计、技术服务。

　　股东：方正科技集团股份有限公司、上海方正科技(集团)有限公

　　司、北京方正科技信息产品有限公司

　　成立日期：1986 年 4 月 16 日

　　经营期限：至 2023 年 4 月 16 日

　　(二)、委托方以外的其他评估报告使用者

　　委托方以外的其他评估报告使用者包括业务约定书中约定的其他报

　　告使用者和国家法律、法规规定的评估报告使用者。

　　除国家法律、法规另有规定外，任何未经评估机构和委托方确认的

　　机构或个人不能由于得到评估报告而成为评估报告使用者。

　　二、 评估目的

　　珠海方正科技多层电路板有限公司拟进行房地产转让，委托评估机

　　构以2012年8月31日为评估基准日，对珠峰大道北3209号FPC厂房、厂房

　　内附属设施及该厂房占有范围内的土地使用权进行评估，为委托方行为

　　提供价值参考。

　　三、 评估对象和评估范围

　　本次评估对象为珠海方正科技多层电路板有限公司拥有的位于珠海

　　市斗门区位于珠海市斗门区珠峰大道北 3209 号 FPC 厂房、厂房内附属设

　　施及该厂房占有范围内的土地使用权，评估对象账面原值为

　　141,696,648.55 元，账面净值为 127,518,600.18 元。

　　评估范围资产概况如下：

　　本次评估范围是位于珠海市斗门区珠峰大道北 3209 号 FPC 厂房、厂

　　-6-

　　资产评估报告(报告书) 中广信珠评报字[2012]第 020 号

　　房内附属设施及该厂房占有范围内的土地使用权(厂房建筑面积为

　　41460.92 平方米，土地使用权面积 19378.13 平方米(为 FPC 厂房基底

　　自用面积))的房地产，包含土地使用权、房屋产权价值、装饰装修及保

　　证房地产正常使用的附属设施(不含 FPC 厂房内由方正发展公司投资的

　　高低压配电增容工程部分)。

　　1、权利状况

　　(1)、评估基准日评估对象正在办理房地产权证，至评估报告日已取

　　得房地产权证，权属人为珠海方正科技多层电路板有限公司，证号为“粤

　　房地权证珠字第 0300042147 号”，建筑面积为 41460.92 平方米。据委托

　　方提供的资料，评估基准日，FPC 厂房已抵押，但至评估报告日已解除

　　抵押。

　　(2)、FPC 厂房基底自用土地面积 19378.13 平方米，其土地使用权

　　性质及来源为国有出让土地，土地用途为工业，批准使用期限至 2055

　　年 8 月 11 日，隶属地号为 Y2104232 号。该厂房位于方正 PCB 产业园

　　中间位置，土地共用面积为 154,445.02 平方米。

　　2、区域状况

　　斗门区地处珠江三角洲西南端东临中山市，南与珠海市金湾区相连，

　　西面和北面与江门市接壤。隶属斗门区的有井岸镇、白蕉镇、乾务镇、

　　斗门镇、莲洲镇等五个镇。

　　评估对象所属富山工业园，位于斗门区乾务镇珠峰大道工业走廊，

　　靠近斗门城区。园区地质较好，总用地面积为 151.59 平方公里，可供连

　　片开发的存量建设用地面积达 55 平方公里，是珠海市未来土地发展空间

　　最大的园区。在富山工业园有电子终端产品、电子线路板、电池、电缆

　　-7-

　　资产评估报告(报告书) 中广信珠评报字[2012]第 020 号

　　等种类的电子产品生产企业，已具备较大的生产规模，富山工业园已形

　　成以电子产业为龙头的专业化特色园区。目前，园内已经聚集了伟创力、

　　汉胜科技、方正科技、格力大金、中国纸业、玉柴机器、华润热电、青

　　岛啤酒、东洋油墨、海大集团、海鸥卫寓乐通股份、紫翔科技、住友

　　化工等在内的一大批知名企业。

　　富山工业园交通便利，珠峰大道贯穿其中，临近珠港大道和广珠铁

　　路，，广东沿海高速公路在园区设有出入口，交通十分便利。可迅速通达

　　粤西沿海高速公路和江珠高速公路，园区距珠海港约 30 公里，距珠海机

　　场约 25 公里，附近的斗门口岸是国家一类口岸，斗门港航线直达香港和

　　沿海各地，园区交通便利，投资环境优越，配套基础设施、公用设施较

　　完善，区域内土地达到了“五通”(通路、通电、通水、通邮、通讯)，

　　医院、中学、小学、幼儿园、银行等配套设施齐全，日常生活较便利。

　　评估对象厂房临珠峰大道，周围道路网线规划合理，道路条件良好，

　　对内、对外交通运输方便，现有 405、602 路等公共汽车通达，该区域基

　　础设施及配套生活设施完善，入驻生产企业较多，产业聚集度较高。

　　3、个别状况

　　评估对象 FPC 厂房为 2008 年竣工的 2 层钢筋混凝土结构建筑物，用

　　途为工业厂房。建筑物总层高约 19 米，桩基础，钢混梁、板、柱承重，

　　总平面形状为长方形，通风采光良好。

　　建筑物外墙面部分贴条形面砖、部分刷涂料，塑钢窗。办公区地面

　　铺地砖，部分加铺地毯，内墙面刷涂料，天花吊石棉板，室内用玻璃隔

　　为多个区域；厂区部分地面铺 PVC 地板，部分刷油漆，内墙面为彩钢板，

　　天花部分刷涂料，部分吊铝扣板。建筑物配备一台货梯，室内配有净化

　　-8-

　　资产评估报告(报告书) 中广信珠评报字[2012]第 020 号

　　系统、恒温、恒湿空调车间系统、智能系统、高低压配电工程等，水电、

　　消防、通风等设施齐全，房屋质量及保养较好。

　　评估的具体范围以产权持有单位提供的资产评估申报表为基础，凡

　　列入表内并已核实的资产均在本次评估范围之内。各资产的具体账面价

　　值情况见评估明细表。

　　四、 价值类型及定义

　　根据本项目的评估目的和评估对象的具体情况，本次评估结果的价

　　值类型为市场价值。

　　市场价值是指有自愿交易意向的买卖双方，在各自理性行事且不受

　　任何外在压力、胁迫下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价

　　值估计数额。

　　五、 评估基准日

　　本项目资产评估基准日是 2012 年 8 月 31 日。该评估基准日是根据

　　委托方的要求确定的。

　　本次评估所采用的价格标准是评估基准日时有效的价格标准。

　　六、 评估依据

　　(一)行为依据

　　《资产评估业务约定书》。

　　(二)评估准则依据

　　1、《资产评估准则—基本准则》、《资产评估职业道德准则—基本准

　　则》(财政部财企[2004]20 号)；

　　3、《资产评估准则—评估报告》、《资产评估准则—评估程序》、《资

　　-9-

　　资产评估报告(报告书) 中广信珠评报字[2012]第 020 号

　　产评估准则—业务约定书》、《资产评估准则－不动产》、《资产评估准则

　　—工作底稿》、《资产评估价值类型指导意见》(中国资产评估协会

　　[2007]189 号)；

　　4、《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》(中国注册会

　　计师协会[2003]18 号)；

　　5、《企业国有资产评估报告指南》(中评协[2008]218 号)；

　　6、《评估机构业务质量控制指南》(中评协[2010] 214 号)

　　7 、 中 华 人 民 共 和 国 国 家 标 准 《 房 地 产 估 价 规 范 》( GB ／ T

　　50291-1999)；

　　8 、 中 华 人 民 共 和 国 国 家 标 准 《 城 镇 土 地 估 价 规 程 》( GB/T

　　18508-2001)。

　　(三)法律法规依据

　　1、《国有资产评估管理办法》(国务院 1991 年第 91 号令)；

　　2、《国有资产评估管理办法实施细则》(国资办发[1992]36 号)；

　　3、财政部“关于印发《国有资产评估项目备案管理办法》的通知”

　　(财企[2001]802 号)；

　　4、国务院颁布的《企业国有资产监督管理暂行条例》(2003 年第

　　378 号令)；

　　5、国务院国有资产监督管理委员会《企业国有资产评估管理暂行

　　办法》(2005 年第 12 号令)；

　　6、国务院国有资产监督管理委员会“关于加强企业国有资产评估管

　　理工作有关问题的通知”(2006 年 274 号)；

　　7、《中华人民共和国城市房地产管理法》；

　　- 10 -

　　资产评估报告(报告书) 中广信珠评报字[2012]第 020 号

　　8、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》；

　　9、《中华人民共和国土地管理法》及《中华人民共和国土地管理法

　　实施条例》。

　　(四)权属依据

　　1、《房地产权证》、建设工程规划验收合格证；

　　2、其他产权资料。

　　(五)取价依据

　　1、《最新资产评估常用数据与参考手册》；

　　2、珠海市房地产信息；

　　3、珠海市基准地价及地价征收管理若干规定；

　　4、国家有关部门发布的统计资料、技术标准资料；

　　5、评估人员现场勘查记录和收集的有关资料。

　　七、 评估方法

　　评估方法是实现评定估算资产价值的技术手段，评估方法按分析原

　　理和技术路线不同归纳为三种基本方法，即市场法、成本法和收益法。

　　市场法：是指利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，经过直

　　接比较或类比分析，以估测资产价值的各种评估技术方法的总称。

　　收益法：是通过测算被评估资产未来收益的现值，来计算资产的评

　　评估值的各种评估方法总称。

　　成本法：先估算被评估资产的重置成本，然后估算被评估资产业已

　　存在的各种贬值因素，并将其从重置成本中予以扣除而得到被评估资产

　　价值的各种评估方法总称。

　　采用市场法评估时应具备以下条件：有一个充分发展、活跃的市场；

　　- 11 -

　　资产评估报告(报告书) 中广信珠评报字[2012]第 020 号

　　公开市场上要有可比的资产及其交易活动；可以确信依据的信息资料具

　　有合理性，且在评估基准日是有效的。因评估对象是专业厂房，市场上

　　相同或类似的交易案例很少，很难在市场上寻找到与评估对象类似的可

　　比案例，采用市场法评估存在较大难度，因此本项目不适宜采用市场法

　　进行评估。

　　本次列入评估范围的待估房地产为已出租的投资性房地产，收益及

　　风险能够较准确地预测与量化，因此采用收益法进行评估。

　　成本法是根据评估对象所在区域房屋建筑物的社会平均成本，即建

　　安工程费用、前期工程及其他费用、管理费用、投资利息、销售税费、

　　开发利润资料等计算评估对象重置价值的一种方法。因评估基准日，评

　　估对象的重置成本能够较准确量化，因此采用了成本法评估。

　　本次评估是为委托方拟将房地产对外转让，针对资产类型及状况，

　　根据本评估对象的特点，本次我们对委托评估的房地产分别采用收益法、

　　成本法进行评估，成本法评估时对土地使用权采用基准地价修正法。

　　八、 评估程序实施过程和情况

　　我公司在明确评估业务基本事项的前提下，于2012年9月17日，与委

　　托方签订了资产评估业务约定书，并编制了评估计划，于2012年9月18

　　日，对评估人员按专业分工后进入企业，指导产权持有单位清查资产、

　　准备评估资料，并进行现场调查、收集评估资料，评定估算、编制评估

　　报告。2012年09月22日，完成全部评估工作。

　　(一)接受委托

　　根据我公司与委托方签订的《资产评估业务约定书》， 明确了评估

　　- 12 -

　　资产评估报告(报告书) 中广信珠评报字[2012]第 020 号

　　目的、评估对象及范围，双方共同确定评估基准日。对该项目我公司给

　　予了足够重视，根据该项目特点，制定了相应的工作计划，拟定了评估

　　工作方案,组织了各专业注册评估师的评估小组开展工作。

　　(二)资产清查

　　在听取了产权持有单位相关人员对各项资产的分布、使用情况介绍

　　后，根据产权持有单位提供的资产清查评估明细表等资料，逐项进行现

　　场勘察，了解资产的使用、维护修理和保养情况以及用于抵押、担保情

　　况。

　　(三)评定估算

　　在认真分析研究各种影响资产价格基本因素的基础上，拟定了资产

　　评估基本思路，确定资产评估的计价标准与适用方法，在收集各项资产

　　价格信息及相关参数的基础上，进行了评定估算。

　　(四)评估汇总

　　此次评估采用成本法及收益法评估出各项资产价值,再对评估结果

　　进行分析，得出评估结论。

　　(五)提交评估报告

　　我们按照《资产评估准则-评估报告》以及相关评估规范的要求，撰

　　写评估报告。在评估人员和项目负责人校对的基础上，由项目负责人初

　　审,质量标准部复审，经法人代表总审及签发,向委托方提交评估报告。

　　九、 评估假设

　　(一)本次评估工作采用交易假设、持续使用假设和公开市场假设，

　　采用了最高最佳使用假设。

　　(二)本次评估基本前提是国家宏观经济政策无重大变化、地方经

　　- 13 -

　　资产评估报告(报告书) 中广信珠评报字[2012]第 020 号

　　济及房地产市场保持稳定；

　　(三)本评估结果建立在委托方提供所有文件资料真实、准确、完

　　整、客观基础上，为委托方指定之评估对象在评估基准日的公开市场价

　　格。

　　根据资产评估的要求，认定这些假设条件在评估基准日时成立，当

　　未来经济环境发生较大变化时，将不承担由于假设条件改变而推导出不

　　同评估结论的责任。

　　十、评估结论

　　在实施了上述资产评估程序和方法后，珠海方正科技多层电路板有

　　限公司拟对外转让的 FPC 厂房、厂房内附属设施及该厂房占有范围内的

　　土地使用权，在 2012 年 8 月 31 日所表现的市场价值为人民币

　　145,942,438.40 元(大写：壹亿肆仟伍佰玖拾肆万贰仟肆佰叁拾捌元肆角

　　整)，比企业申报账面净值增加 18,423,838.22 元，增值率 14.45%。

　　评估详细情况见《资产清查评估明细表》。

　　十一、特别事项说明

　　1、根据资产评估业务约定书之约定,本次评估中委托方及产权持在

　　单位提供的相关资料之合法性、真实性由委托方及产权持在单位负责。

　　2、自评估基准日至本报告出具期间，国家宏观经济政策及市场情况

　　未发生重大变化。但本公司不能预计本评估报告出具后的政策、市场等

　　变化对评估结果的影响。

　　3、评估基准日评估对象正在办理房地产权证，至评估报告日已取得

　　房地产权证，权属人为珠海方正科技多层电路板有限公司，本次评估所

　　- 14 -

　　资产评估报告(报告书) 中广信珠评报字[2012]第 020 号

　　用有关数据及资料取自委托方提供的《房地产权证》及相关证明文件等

　　资料，本机构未向政府有关部门核实，其合法性、真实性、完整性由资

　　料提供者负责。

　　3、评估人员对FPC厂房进行了实地勘察，由于条件限制,没有进行技

　　术检测，无法确认是否存在结构性损坏。对评估中可能存在的影响评估

　　结果的其他瑕疵事项(如内部质量缺陷等)，委托方在委托评估时未作特

　　别说明，在评估人员根据专业经验一般不能获悉的情况下，本机构及评

　　估人员不承担相关责任。

　　4、评估人员关注评估对象的产权，但对评估对象的产权发表意见已

　　超出评估人员的执业能力，故不对评估对象的法律权属作任何形式的保

　　证。

　　5、本次评估结果是委托方指定范围房地产的市场价格，未考虑转让

　　过程中买卖各方需缴纳的各项税费。

　　6、根据产权持有单位提供的相关资料，评估基准日FPC厂房办理了

　　抵押登记，但至评估报告日前已解除抵押。

　　7、本报告的评估结果为FPC厂房、厂房内附属设施及该厂房占有范

　　围内的土地使用权资产的市场价值，未考虑其欠付的工程款、债项、税

　　费等因素的影响；

　　8、本次评估结果包括FPC厂房中的高低压配电及增容工程(但不含

　　FPC厂房内由方正发展公司投资的高低压配电增容工程部分)；净化系

　　统；恒温、恒湿空调车间系统、电梯等附属设施价值。

　　9、本次评估是在独立、公正、客观、科学的原则下做出的，本公司

　　评估人员与委托方及产权持在单位无任何利害关系，全体人员恪守职业

　　道德和职业规范；本报告之附件是本报告的重要组成部分，和本报告具

　　- 15 -

　　资产评估报告(报告书) 中广信珠评报字[2012]第 020 号

　　有同等法律效力。

　　10、对于评估中可能存在的影响评估结果的其他瑕疵事项，被评估

　　企业在评估时未作特别说明,在评估人员根据专业经验一般不能获悉的

　　情况下，评估机构及评估人员不承担相关责任。

　　以上特别事项可能对评估结论产生影响，提请评估报告使用者予以

　　关注。

　　十二、评估报告使用限制说明

　　(一)评估报告只能用于评估报告载明的评估目的和用途；

　　(二)评估报告的全部或者部分内容被摘抄、引用或者披露于公开

　　媒体，需评估机构审阅相关内容，法律、法规规定以及相关当事方另有

　　约定的除外；

　　(三)评估结论的使用有效期一年，从 2012 年 8 月 31 日至 2013

　　年 8 月 30 日止。

　　十三、 评估报告日：2012年09月22日

　　- 16 -

　　资产评估报告(报告书) 中广信珠评报字[2012]第 020 号

　　十四、签字盖章

　　(此页无正文)

　　法定代表人：汤锦东 注册资产评估师：

　　(签章)

　　注册资产评估师：

　　广东中广信资产评估有限公司

　　2012 年 9 月 22 日

　　- 17 -

　　资产评估报告(报告书) 中广信珠评报字[2012]第 020 号

　　备查文件

　　一、资产清查评估明细表

　　二、委托方与产权持有单位营业执照复印件

　　三、产权证明文件复印件及实物图片

　　四、评估委托方承诺函及产权持有单位承诺函

　　五、资产评估师承诺函

　　六、资产评估机构资格证书复印件

　　七、资产评估机构营业执照复印件

　　八、评估师资格证书复印件

　　- 18 -(交易所)

(来源：中金在线编辑部)