考资料 2. 被评估单位提供的资产评估明细表;

3. 上海东洲资产评估有限公司技术统计资料;

4. 其它有关价格资料。VII.引 用 1. 无。其他机构出具的评估结论八、评估方法

I.概述 资产评估的基本方法有三种,即成本法、收益法和市场法。

1. 成本法,也称资产基础法,是指以资产负债表为基础,从资产成本的角

度出发,以各单项资产及负债的市场价值替代其历史成本,并在各单项资

产评估值加和的基础上扣减负债评估值,从而得到企业净资产的价值的评

估方法。

2. 收益法是指通过被评估企业未来预期收益采用适宜折现率资本化或折

现,以确定评估对象价值的评估方法。

3. 市场法是指将评估对象与参考企业、在市场上已有交易案例的企业、股

东权益、证券等权益性资产进行比较,调整修正后得出评估对象价值的评

估思路。市场法中常用的两种方法是参考企业比较法和并购案例比较法。II. 评估方 根据《资产评估准则——企业价值》,注册资产评估师执行企业价值评估业法 选 取 理 务,应当根据评估对象、价值类型、资料收集情况相关条件,分析收益法、由及说明

市场法和成本法三种资产评估基本方法的适应性,恰当选择一种或多种资

产评估基本方法。

经分析:被评估企业适用成本法和收益法评估。因为在持续经营的前提下,

企业价值适用成本法评估。但是,企业的整体获利能力的大小不完全是由

构成企业整体资产的各单项要素的价值之和决定的。企业作为一个有机的

整体,除单项资产能够产生价值以外,其合理的资源配置、优良的管理、

经验、经营形成的商誉等综合因素形成的各种无形资产也是不可忽略的价

值组成部分。被评估企业拥有优良的经营团队,长期经营形成了一定的商

【2012】第 1075139 号- 1 0 -企业价值评估报告书【2012】第 1075139 号

誉,具有较好的成长性,未来盈利能力较强,故也适用收益法评估。III.收 益 收益法的基本思路是通过估算资产在未来的预期收益,采用适宜的折现率

法介绍 折算成现时价值,以确定评估对象价值的评估方法。即以未来若干年度内

的企业自由现金流量作为依据,采用适当折现率折现后加总计算得出经营

性资产价值,然后再加上溢余资产、非经营性资产价值(包括没有在预测

中考虑的长期股权投资)减去有息债务得出股东全部权益价值。评 估 模 型 股东全部权益价值=企业价值-付息债务

及公式 企业价值=经营性资产价值+溢余及非经营性资产价值

经营性资产价值=未来收益期内各期收益的现值之和 P,即

n

Fi Fn 1 g

p

i 1 1 r i

r g 1 r n

其中:r—所选取的折现率

g—未来收益每年增长率,如假定 n 年后 Fi 不变,g 取零

Fi—未来第 i 个收益期的预期收益额

n—预测期年限,一般为 5 年收 益 预 测 1. 分析企业历史的收入、成本、费用等财务数据,根据企业资产配置和使

方法 用情况确定非经营性净资产、溢余资产。

2. 根据评估假设条件,本次评估采用无限年期作为收益期。对企业未来收

益分预测期和永续期二阶段。首先对企业提供的未来五年预测期的收益进

行复核和分析,并经适当的调整;再对五年以后的永续期收益趋势进行分

析判断和估算。本次评估假定 5 年之后收益水平按照第 5 年水平稳定发展。

3.对各项收入、成本与费用的预测采用比率变动分析和定量固定分析相结

合的方法。折 现 率 选 1. 折现率,又称期望投资回报率,是收益法确定评估价值的重要参数。

取 2. 评估模型:本次评估选用的是未来收益折现法,按照收益额与折现率口

径一致的原则,本次评估收益额口径为企业净现金流量,则折现率选取加

权平均资本成本(WACC)。

WACC 是期望的股权回报率和所得税调整后的债权回报率的加权平均值。

WACC=(Re×We)+[Rd×(1-T)×Wd]

其中:Re 为公司权益资本成本

【2012】第 1075139 号- 1 1 -企业价值评估报告书【2012】第 1075139 号

Rd 为公司债务资本成本

We 为权益资本在资本结构中的百分比

Wd 为债务资本在资本结构中的百分比

T 为公司有效的所得税税率

本次评估采用资本资产定价修正模型(CAPM),来确定公司权益资本成本,

计算公式为:

Re=Rf+β×(Rm-Rf)+ε

其中:Rf 为无风险报酬率

β为公司风险系数

Rm 为市场平均收益率

(Rm-Rf)为市场风险溢价

ε为公司特定风险调整系数溢 余 及 非 溢余资产是指与企业收益无直接关系的,超过企业经营所需的多余资产,经 营 性 资 主要包括溢余现金。非经营性资产是指与企业经营业务收益无直接关系的,产(负债) 包括收益法未预测的长期投资等。对该类资产单独评估后加回。IV. 资产基 企业价值评估中的资产基础法即成本法,它是以评估基准日市场状况下重

础法介绍 置各项生产要素为假设前提,根据委托评估的分项资产的具体情况,选用

适宜的方法分别评定估算各分项资产的价值并累加求和,再扣减相关负债

评估值,得出股东全部权益的评估价值。

货币资金 对货币资金按核实后的账面值评估。

应收款项 对于有理由相信能全部收回的,按核实后的账面值评估;对于账龄较长,

根据企业提供的历年催债资料,分析欠款原因、欠款人资金、信用、经营

管理现状等相关因素,认定个别收不回的款项评估为零;其余按风险状况

参照会计上估算坏帐准备的方法,从应收帐款金额中扣除这部分可能收不

回的款项后确定评估值。同时原企业计提的坏账准备评估为零。

存货 对存货根据市场价格信息或企业产品出厂价格查询取得现行市价,作为存

货的重置单价,再结合存货数量确定评估值。对于现行市价与帐面单价相

差不大的存货,按帐面单价作为重置单价;对产成品,现行出厂市价扣除

与销售相关的费用、税金(含所得税),并按照销售状况扣除适当的利润,

然后确定评估单价;在产品根据其约当产量比照产成品评估;对在用低值

易耗品,考虑成新率因素后确定评估值。

【2012】第 1075139 号- 1 2 -企业价值评估报告书【2012】第 1075139 号

长期投资 对绝对控股的投资项目,通过对被投资单位进行整体资产评估,再根据投

资比例确定评估值。投 资 性 房 对投资性房地产采用收益法和市场比较法评估,结合企业投资意向合理确

地产 定评估价值。

固定资产 对生产性房屋建筑物、构筑物,采用重置成本法评估,根据重置全价及成

新率确定评估值;对经营性商铺或独栋办公楼采用房地合一,用收益法和

市场比较法评估。

对机器设备、车辆、电子设备主要采用重置成本法进行评估。

设备评估值=设备重置全价×设备综合成新率在建工程- 收集工程项目相关批准文件,现场勘察工程形象进度、了解付款进度和账

土建 面值构成。核实前期费用及其它费用支出的合理性;建安工程造价对照工

程监理提交的工程结算资料以及当地现行工程造价预算定额、取费标准、

评估基准日建筑材料市场价格,分析、估算建安工程造价;并且按前期费

用、工程造价之和以合理工期计算资金成本。土 地 使 用 采用基准地价修正法和市场比较法评估。

权 1.基准地价系数修正法是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评估

成果,按照替代原则,就待估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域

的平均条件相比较,并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进

行修正,进而求取待估宗地在估价期日价格的方法。

2.市场比较法指在一定市场条件下,选择条件类似或使用价值相同若干土

地交易实例,就交易情况、交易日期、区域因素、个别因素等条件与委估

地块进行对照比较,并对交易实例加以修正,从而确定土地价格的方法。其 他 无 形 其他无形资产系专利技术及商标,根据贡献原则采用超额收益法评估;对

资产 尚未投入应用的专利,采用成本法评估。递 延 所 得 评估人员了解递延所得税资产的内容及相关计算过程,并根据对应科目的

税资产 评估处理情况,重新计算确认递延所得税资产。

负债 以核实后的账面值或根据其实际应承担的负债确定评估值。九、评估程序实施过程和情况

1. 我们根据国家资产评估的有关原则和规定,对评估范围内的资产进行了

评估和产权核实,具体步骤如下:

2. 与委托方接洽,听取公司有关人员对该单位情况以及委估资产历史和现

状的介绍,了解评估目的、评估对象及其评估范围,确定评估基准日,签

订评估业务约定书,编制评估计划;

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3. 指导企业填报资产评估申报表;

4. 对该单位填报的资产评估明细申报表进行征询、鉴别,选定评估方法;

根据资产评估申报表的内容,与该单位有关财务记录数据进行核对,到现

场进行实物核实和调查,对资产状况进行察看、记录;查阅委估资产的产

权证明文件和有关机器设备运行、维护及事故记录等资料;评估人员和资

产管理人员进行交谈,了解资产的管理、资产配置情况;开展市场调研询

价工作,收集市场信息资料;

5. 评估人员对管理层进行访谈,听取了企业营运模式,主要产品或服务业

务,成本等收益现状的介绍;了解企业核算体系、管理模式;企业核心技

术,研发力量以及未来发展规划和行业前景;调查了企业所在行业的市场

需求、竞争状况、企业优势、劣势;分析了影响企业经营的相关宏观经济

形势和行业环境因素;

6. 评估人员根据评估对象、价值类型及评估资料收集情况等相关条件,选

择恰当的评估方法,选取相应的模型或公式,进行分析、计算和判断,形

成初步评估结论,并对各种评估方法形成的初步结论进行分析,在综合考

虑不同评估方法和初步价值结论的合理性及所使用数据的质量和数量的基

础上,确定最终评估结论;

7. 各评估人员进行汇总分析工作,确认评估工作中没有发生重评和漏评的

情况,并根据汇总分析情况,对资产评估结论进行调整、修改和完善;

8. 根据评估工作情况,起草资产评估报告书,并经三级审核,在与委托方

交换意见后,向委托方提交正式资产评估报告书。十、评估假设

(一)基本假设:

1.公开市场假设:公开市场是指充分发达与完善的市场条件,是一个有自