中房 置 业 股 份 有 限 公 司 拟 以 重 大 资 产 置 换 和 发 行

股份 方 式 收 购 辽 宁 忠 旺 精 制 投 资 有 限 公 司 持 有 的

辽 宁 忠 旺 集团 有 限 公 司 股 权 项 目

资 产 评 估 报 告

中联评报字[2016]第 1399 号

中联资产评估集团有限公司

二〇一六年八月十九日

中房置业股份有限公司拟收购辽宁忠旺集团有限公司股权项目资产评估报告

目 录

注册资产评估师声明 ...................................................................................1

摘 要 .........................................................................................................2

资 产 评 估 报 告 .................................................................................4

一、委托方、被评估企业和其他报告使用者 ........................................4

二、评估目的 ..........................................................................................24

三、评估对象和评估范围 ......................................................................24

四、价值类型及其定义 ..........................................................................26

五、评估基准日 ......................................................................................26

六、评估依据 ..........................................................................................26

七、评估方法 ..........................................................................................30

八、评估程序实施过程和情况 ..............................................................49

九、评估假设 ..........................................................................................54

十、评估结论 ..........................................................................................56

十一、特别事项说明 ..............................................................................57

十二、评估报告使用限制说明 ..............................................................62

十三、评估报告日 ..................................................................................63

备查文件目录 .............................................................................................65

中联资产评估集团有限公司

中房置业股份有限公司拟收购辽宁忠旺集团有限公司股权项目资产评估报告

注册资产评估师声明

一、我们在执行本资产评估业务中，遵循了相关法律法规和资产

评估准则，恪守独立、客观和公正的原则；根据我们在执业过程中收

集的资料，评估报告陈述的内容是客观的，并对评估结论合理性承担

相应的法律责任。

二、评估对象涉及的资产、负债清单由委托方、被评估企业申报

并经其签章确认；所提供资料的真实性、合法性、完整性，恰当使用

评估报告是委托方和相关当事方的责任。

三、我们与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；

与相关当事方没有现存或者预期利益关系，对相关当事方不存在偏见。

四、我们已对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调

查；我们已对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关

注，对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验，并对已

经发现的问题进行了如实披露，且已提请委托方及相关当事方完善产

权以满足出具评估报告的要求。

五、我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假

设和限定条件的限制，评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明

的假设、限定条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。

中联资产评估集团有限公司 第1页

中房置业股份有限公司拟收购辽宁忠旺集团有限公司股权项目资产评估报告

中房 置 业 股 份 有 限 公 司 拟 以 重 大 资 产 置 换 和 发 行

股份 方 式 收 购 辽 宁 忠 旺 精 制 投 资 有 限 公 司 持 有 的

辽宁忠旺集团有限公司股权项目

资 产 评 估 报 告

中联评报字[2016]第 1399 号

摘 要

中联资产评估集团有限公司接受中房置业股份有限公司委托，就中

房置业股份有限公司拟以重大资产置换和发行股份方式收购辽宁忠旺

精制投资有限公司持有的辽宁忠旺集团有限公司股权之经济行为，对所

涉及的辽宁忠旺集团有限公司股东全部权益在评估基准日的市场价值

进行了评估。

评估对象为辽宁忠旺集团有限公司（以下简称：“忠旺集团”）的股

东全部权益。评估范围为忠旺集团在基准日的全部资产及相关负债，包

括流动资产和非流动资产等资产及相应负债。

评估基准日为 2016 年 3 月 31 日。

本次评估的价值类型为市场价值。

本次评估以持续经营和公开市场为前提，结合委估对象的实际情

况，综合考虑各种影响因素，分别采用资产基础法和收益法两种方法对

辽宁忠旺集团有限公司进行整体评估，然后加以校核比较。考虑不同评

估方法的适用前提和满足评估目的，，本次选用收益法评估结果作为最终

评估结论。

中联资产评估集团有限公司 第2页

中房置业股份有限公司拟收购辽宁忠旺集团有限公司股权项目资产评估报告

经实施清查核实、实地查勘、市场调查和询证、评定估算等评估程

序，得出辽宁忠旺集团有限公司股东全部权益在评估基准日 2016 年 3

月 31 日的评估结论如下：

辽宁忠旺集团有限公司在评估基准日 2016 年 3 月 31 日的合并报表

归属于母公司净资产为 1,873,504.99 万元，评估后的归属于母公司所有

者权益资本价值为 2,822,525.94 万元，较其净资产账面值增值 949,020.95

元，增值率 50.65%。

本次评估结论建立在评估对象产权持有者及管理层对未来发展趋

势准确判断及相关规划落实的基础上，如企业未来实际经营情况与经营

规划发生偏差，且评估对象产权持有者及时任管理层未采取相应补救措

施纠正偏差，则评估结论会发生重大变化，特别提请报告使用者对此予

以关注。

在使用本评估结论时，特别提请报告使用者使用本报告时注意报告

中所载明的特殊事项以及期后重大事项。

根据国家有关规定本报告使用有效期一年，即自 2016 年 3 月 31 日

至 2017 年 3 月 30 日使用有效。

以上内容摘自资产评估报告正文，欲了解本评估项目的详细情况和

合理理解评估结论，应当阅读资产评估报告全文。

中联资产评估集团有限公司 第3页

中房置业股份有限公司拟收购辽宁忠旺集团有限公司股权项目资产评估报告

中房 置 业 股 份 有 限 公 司 拟 以 重 大 资 产 置 换 和 发 行

股份 方 式 收 购 辽 宁 忠 旺 精 制 投 资 有 限 公 司 持 有 的

辽宁忠旺集团有限公司股权项目

资 产 评 估 报 告

中联评报字[2016]第 1399 号

中房置业股份有限公司：

中联资产评估集团有限公司接受贵公司的委托，根据有关法律法规

和资产评估准则，采用资产基础法、收益法，按照必要的评估程序，对

中房置业股份有限公司拟以重大资产置换和发行股份方式收购辽宁忠

旺精制投资有限公司持有的辽宁忠旺集团有限公司股权之经济行为，其

涉及的辽宁忠旺集团有限公司股东全部权益在评估基准日 2016 年 3 月

31 日的市场价值进行了评估。现将资产评估情况报告如下：

一、委托方、被评估企业和其他报告使用者

本次资产评估的委托方为中房置业股份有限公司，被评估单位均为

辽宁忠旺集团有限公司，（以下简称忠旺集团）。

（一）委托方单位概况

公司名称：中房置业股份有限公司

股票代码：600890

公司地址：北京市海淀区苏州街 18 号长远天地大厦 C 座二层

注册地址：北京市海淀区苏州街 18 号院 4 号楼 4212-3 房间

法定代表人：朱雷

中联资产评估集团有限公司 第4页

中房置业股份有限公司拟收购辽宁忠旺集团有限公司股权项目资产评估报告

注册资本：57,919.49 万元

经济性质：股份有限公司(上市)

统一社会信用代码： 9111000024383849XF

经营范围：房地产开发；物业管理；销售动力机械、激光打印机、

数字照相机、数字式扫描仪、调制解调器；销售汽车（小轿车除外）、

机械电器设备；制造动力机械、激光打印机、数字照相机、数字式扫描

仪、调制解调器。（企业依法自主选择经营项目，开展经营活动；依法