上海市房产评估管理暂行办法实施细则

　　第一条　根据《上海市房产评估管理暂行办法》(以下简称《房产评估管理办法》)，制订本实施细则。

　　第二条 本实施细则适用于本市市区、郊县城镇和农村的居住、非居住房屋的评估。

　　第三条　上海市房产管理局(以下简称市房管局)是本市房产评估管理的行政主管机关。区、县房产管理局(以下简称区、县房管局)是本区域内房产评估管理的行政主管机关，业务上受市房管局领导。

　　市房管局房产评估行政管理的职责是：

　　1、贯彻执行国家有关房产评估的法律、法规和政策；

　　2、拟订房产评估标准、评估管理规章和制订规范性文件；

　　3、对本市房产评估机构和人员进行行政管理和业务领导；

　　4、负责本市房产评估机构资质审查和房产评估员培训、考核、发证和验证工作；

　　5、对违反《房产评估管理办法》的行为作出行政处罚；

　　6、受理房产评估行政复议案件。

　　区、县房管局房产评估行政管理的职责是：

　　1、贯彻执行国家有关房产评估的法律、法规和政策；

　　2、对本区域内房产评估机构和人员进行行政管理和业务领导；

　　3、了解和掌握本区域内被拆迁房屋的情况、监督、检查有关单位执行上海市房屋估价暂行标准(以下简称《估价标准》)的情况；

　　4、对违反《房产评估管理办法》的行为作出行政处罚。

　　第四条　凡属下列房屋必须进行房产评估：

　　(一)居住、非居住房屋的买卖和产权交换；

　　(二)需作价补偿或调产的被拆迁房屋；

　　(三)私房产权的继承、分析、合并、赠与和其他形式的产权转移；

　　(四)机关、团体、部队、企事业单位单纯以国有房产实行租赁、联营、入股经营的。シ课莶权的抵押、入股、合资和保险等当事人可以委托评估。

　　第五条　凡从事房产评估业务的单位和个人，须经市房管局资质审查，未经批准，不得从事房产评估业务。国家另有规定的除外。

　　第六条　市、区、县房管局应设立市、区、县房产评估所，房管部门的其他单位需从事房产评估业务的，应在一九九一年元月一日前向市房管局提出申请，经批准发给房产评估许可证后，方可按批准的范围从事房产评估业务。

　　市房产评估所业务范围是：

　　1、负责办理市房管局直属单位的房产评估员注册登记；

　　2、对本市房产评估机构和人员进行业务指导；

　　3、受理本市各类房产评估的委托业务，开展房产评估咨询工作；

　　4、负责办理本市各类房产的重估业务。

　　区、县房产评估所业务范围是：

　　1、负责办理本区域内(除市房管局直属单位以外)的房产评估员注册登记；

　　2、对本区域内的房产评估机构和人员进行业务指导；

　　3、受理本区域内各类房产评估的委托业务，开展房产评估咨询工作。

　　第七条　市、区、县的市政、住宅建设等部门，需从事市政、住宅建设基地被拆迁房屋的评估，应在一九九一年元月一日前向市房管局提出申请，经批准发给房产评估许可证后，方可由市政、住宅建设等部门的房产评估员进行评估；凡需要委托评估的，须委托房屋所在地的市或区、县房产评估所评估，不得委托其他单位评估。

　　凡在一九九○年十月一日前，市政、住宅建设等部门已接受有关单位委托，办理被拆迁房屋评估或其他房产评估，可继续按原协议办理。自一九九○年十月一日起，不得再办理本单位评估范围以外的房产评估业务。

　　第八条　除市政、住宅建设等部门外，本市其他单位因基本建设、住宅建设(包括单位联建、参建、住宅合作社)等需拆除房屋的，须委托房屋所在地的市或区、县房产评估所评估，不得自行或委托其他单位评估。

　　第九条　凡属房屋产权的抵押、入股、保险、兼并、破产清理、企业结业清理和中外合资、合作经营等，当事人可委托房屋所在地的市或区、县房产评估所评估，或委托经市房管局批准的单位进行评估。

　　第十条　办理房产委托评估，委托人与接受委托的单位应签订房产评估委托合同。合同文本由市房管局统一制定。受理房产委托评估，一般应自受理之日起的三十天内完成，委托数量较多或较复杂的，可由双方当事人自行商定完成日期。

　　第十一条　办理房产委托评估，委托者应按房产估值的百分之一向房产评估部门交纳评估费。

　　房管部门办理房产的买卖、交换、继承、分析、合并、赠与手续所进行的房产评估，均不另行收取评估费，市政、住宅建设等部门办理本单位业务范围内的被拆迁房屋评估，也不收取房产评估费。

　　第十二条　本市房产评估，由房产评估员进行评估，房产评估员应作风正派，办事公正，具有一定的文化知识、房屋建筑知识、物价管理知识、法律知识和房产评估专业知识，经市房管局统一培训、考核合格，取得房产评估员合格证或结业证，凭证在一九九一年元月一日前向工作所在地的房产评估所办理注册登记后，方可从事房产评估业务。凡属市房管局直属单位的房产评估员，由市房产评估所办理注册登记。

　　房产评估员应遵守市房管局制定的《上海市房产评估员守则》以及其他有关的规章制度。房产评估员合格证或结业证不得转借，不准冒名顶替，如有遗失应向注册登记的房产评估所办理补证手续。

　　第十三条　本市的房产评估，应按国家和本市的有关规定办理：

　　(一)因市政基础设施建设需拆除市区、郊县城镇的单位房屋，按《上海市拆迁房屋管理办法》的有关规定进行评估，其他建设项目需拆除属于单位的非居住房屋的补偿，参照《上海市房屋拆迁管理办法》的有关规定进行评估；

　　(二)私房产权的买卖、交换、继承、分析，以及经批准拆除的城乡私有房屋，按《估价标准》进行评估；

　　(三)私房赠与(不包括赠与给法定继承人)，以及公私房屋相互交换使用权后，私房产权不论以何种合法形式转移给原公房住户，均按房屋赠与、交换时同类房屋的市场价进行评估；

　　(四)凡以国有房产实行租赁、联营、股份经营、出售(包括房产折股出售)、破产清理、企业结业清理和中外合资、合作经营的，按国有资产评估的有关规定进行评估；

　(五)新建的商品房，按本市商品房价格管理办法进行评估；

　　(六)住房制度改革中出售的旧公房，按本市的有关规定进行评估。

　　第十四条　房产评估员进行房产评估，应认真查阅房屋建筑资料，实地勘丈，正确计算房屋建筑面积和绘制房屋平面图，并按市房管局制定的《上海市房屋估价表》(以下简称《估价表》)如实填写；凡不按估价标准进行评估的，应撰写评估报告。

　　房产评估员评估经房管机关批准拆除的代管房产、代理经租房产、华侨、港澳同胞、台湾同胞、外籍华人房产、外国人房产和需要落实政策的房产，以及产权有争议的房产，必须按《估价标准》对房屋的立面、式样、结构、用料、装修、设备、附属设施、附屋、围墙、庭园绿化等进行全面勘丈，做好详细记录。对影响房产估值的有关项目要拍摄照片，建立房屋拆迁专卷，妥为保存，必要时还应根据实际情况对被拆迁房屋摄制录象。接受委托的评估单位需摄制录象的，应事先与委托者联系，所需费用由委托者支付。

　　第十五条　房产评估员填写《估价表》或撰写评估报告后，应由其他房产评估员进行复核，并经评估单位主管领导批准，加盖公章后方为有效。

　　第十六条　私房拆迁补偿、交换房屋产权、落实政策作价收购，以及办理房产委托评估，评估单位应将《估价表》或评估报告一式四份，由房屋所有人或代理人、委托人签章后，送有关当事人各执一份，其余由评估单位存档。

　　第十七条　房屋所有人或代理人、委托人，对房产评估有异议，可在接到《估价表》或评估报告次日起十五天内，向评估单位提出书面申请要求复估，评估单位在接到当事人申请书次日起十五天内，应按本实施细则第十六条规定将房产复估表送交当事人。

　　当事人对房产复估仍有异议的，可在接到复估表次日起十五天内，向市房产评估所提出书面申请要求重估。

　　凡房屋已经拆除，一般不再办理复估或重估。如当事人坚持要求复估或重估的，应按现有的评估资料和房屋建筑资料办理。

　　第十八条　申请房产重估，当事人应按本实施细则第十一条规定，按原房产估值的千分之五向市房产评估所预付房产重估费。

　　办理房产重估，应广泛收集资料，调查核实，如实勘丈，合理评估。原评估单位的评估意见和房屋建筑面积计算，在本市房产评估标准和勘丈口径允许范围之内的，可不予改变，如不在允许范围之内的，应与原评估单位交换意见后再作出重估决定。

　　重估决定一式四份，一般应在收到重估申请书次日起三十天内完成，并按本实施细则第十六条规定送交当事人，其余由市房产评估所存档。

　　重估决定与原评估单位所估价款相符的，重估费由申请人支付；重估决定与原评估单位所估价款不一，市房产评估所应出具房产重估费交款通知单，一式四份，分别送申请重估当事人和原评估单位，，原评估单位应按交款通知单向申请重估当事人支付其预付的重估费。 房产经复估或重估，房屋价款有变动的，有关单位和当事人应按复估或重估的金额重新结算；已经交付或收取房屋价款的，应及时办理多退少补手续。

　　第十九条　当事人对重估不服，可以在收到重估决定次日起的十五天内，向市房屋纠纷仲裁委员会申请仲裁，也可以向人民法院起诉。

　　第二十条　凡违反《房产评估管理办法》的房产评估为无效评估。对违反《房产评估管理办法》下列行为的，由房屋所在地的区、县房管局予以教育或处罚：

　　(一)对未经市房管局批准擅自承办房产评估的单位，除责令其退还所得的评估费外，还应处以所估房产价款百分之一以下的罚款；

　　(二)对房产评估单位未按分工规定，擅自扩大评估业务的，应责令其退还评估费，并处以所估房产价款百分之一以下的罚款，经三次罚款后仍不改正的，由区、县房管局提出处理意见，经市房管局批准后可吊销其房产评估许可证；

　　(三)对市政、住宅建设等部门以外的单位，自行办理本单位基建项目的被拆迁房屋评估，应责令其停止办理，并责成其委托房产评估所进行评估；

　　(四)凡未取得房产评估员合格证或结业证的，擅自办理房产评估的，除责令其退还所得的评估费外，还应处以所估房屋价款千分之五以下的罚款；

　　(五)房产评估员未按分工范围进行房产评估，应在房产评估员合格证或结业证及房产评估员注册登记表上记录在案，并按违章次数，分别处以所估房屋价款千分之一、千分之三、千分之五以下的罚款；经三次罚款后仍不改正的，由区、县房管局提出处理意见，经市房管局批准后可吊销其房产评估员合格证或结业证。

　　(六)房产评估单位未按《估价标准》和其他有关的规定，故意抬高或压低房产估值，造成不良后果的，应处以所估房屋价款百分之一以下的罚款；房产评估员利用职权营私舞弊，致使国家利益、集体利益受到损害的，应处于所估房屋价款千分之五以下的罚款，并可报请市房管局批准，吊销其房产评估员合格证或结业证。

　　凡属市房管局直属单位和职工，违反《房产评估管理办法》的，由市房管局处理。

　　第二十一条　房管局作出处罚决定，应发出行政处罚决定书。

　　当事人对房管局处罚决定不服的，可在接到处罚决定书次日起十五天内，向上一级主管部门申请复议，对复议决定不服的，可在接到复议决定书次日起十五天内，向房屋所在地的人民法院起诉。逾期不申请复议，不起诉又不履行的，由作出处罚决定的房管局申请人民法院强制执行。

　　第二十二条　房产评估员每两年进行一次考核和验证。具体考核内容、验证由市房管局根据实际情况决定。房产评估员无故不参加验证或考核不合格者，取销评估员资格，不得办理房产评估业务。违者，按本实施细则第二十条第四款规定处理。

　　第二十三条　一九九○年六月一日前，本市基本建设基地上的被拆迁房屋，拆建单位已按《估价标准》进行估价，房主或代理人已在《估价表》上签章，或已书面通知房主领款，以及拆建单位已按拆迁协议用公房进行安置或调产的，仍按原有规定办理，不再办理复估或重估。

　　第二十四条　本实施细则报市人民政府备案。以前有关规定与《房产评估管理办法》和本实施细则有抵触的，按《房产评估管理办法》和本实施细则办理。