粤 水 电：拟收购梅州市东门塘金融综合大楼项目资产评估说明 公告日期 2009-12-19     评估报告共二册
    本册为第二册
    广东水电二局股份有限公司拟收购
    梅州市东门塘金融综合大楼项目
    资产评估说明
    中联评报字[2009]第705 号
    中联资产评估有限公司
    二ＯＯ九年十二月十八日广东水电二局股份有限公司拟收购梅州东门塘综合大楼评估项目·评估说明
    中联资产评估有限公司 第2 页
    本 册 目 录
    第一部分 关于评估说明使用范围的声明............................................4
    第二部分 关于进行资产评估有关事项的说明....................................5
    一、委托方及产权持有者概况........................ 5
    二、关于评估目的的说明............................ 7
    三、关于评估范围的说明............................ 8
    四、关于评估基准日的说明.......................... 8
    五、可能影响评估工作的重大事项说明................ 8
    六、资产清查情况说明.............................. 9
    七、资料清单..................................... 10
    第三部分 资产清查核实情况说明......................................................13
    一、资产清查核实内容............................. 13
    二、实物资产分布情况及特点....................... 13
    三、影响资产清查的事项........................... 13
    四、资产清查核实的过程与方法..................... 13
    五、资产清查结论................................. 14
    六、清查调整说明................................. 14
    第四部分 评估依据的说明..................................................................15
    一、经济行为依据................................. 15
    二、法律法规依据................................. 15
    三、评估准则依据................................. 16
    四、资产权属依据................................. 17广东水电二局股份有限公司拟收购梅州东门塘综合大楼评估项目·评估说明
    中联资产评估有限公司 第3 页
    五、评估取价依据................................. 17
    六、其他参考资料................................. 17
    第五部分 评估技术说明......................................................................19
    一、评估范围..................................... 19
    二、资产概况..................................... 19
    三、评估过程..................................... 21
    四、评估方法..................................... 21
    五、估价过程..................................... 24
    六、评估结论..................................... 44
    第六部分 结论及其分析......................................................................45
    一、评估结论..................................... 45
    二、评估结论成立的条件........................... 45
    三、评估结论的瑕疵事项........................... 46
    四、评估基准日期后事项说明及对评估结论的影响..... 46
    五、结论的效力、使用范围与有效期................. 47广东水电二局股份有限公司拟收购梅州东门塘综合大楼评估项目·评估说明
    中联资产评估有限公司 第4 页
    第一部分 关于评估说明使用范围的声明
    本资产评估说明，仅供财产评估主管机关、企业主管部门审查资
    产评估报告书，以及相关监管部门检查评估机构工作之用，非法律、
    行政法规规定，材料的全部或部分内容不得提供给其它任何单位和个
    人，也不得见诸于公开媒体；任何未经评估机构和委托方确认的机构
    或个人不能由于得到评估报告而成为评估报告使用者。
    中联资产评估有限公司
    二〇〇九年十二月十八日广东水电二局股份有限公司拟收购梅州东门塘综合大楼评估项目·评估说明
    中联资产评估有限公司 第5 页
    第二部分 关于进行资产评估有关事项的说明
    一、委托方及产权持有者概况
    （一）委托方
    公司名称：广东水电二局股份有限公司
    英文名称：GUANGDONG NO.2 HYDROPOWER ENGINEERING
    COMPANY.,LTD
    公司注册及办公地址：广东省广州市经济技术开发区科学城彩频
    路11 号A 栋601
    邮政编码：510663
    法定代表人：黄迪领
    营业执照注册号：440000000027515
    注册资金：人民币33,240 万元
    广东水电二局股份有限公司系经广东省人民政府办公厅粤办函
    [2001]716 号文《关于同意发起设立广东水电二局股份有限公司的复
    函》及广东省经济贸易委员会粤经贸函[2001]665 号文《关于同意发
    起设立广东水电二局股份有限公司的批复》批准，由广东省水利水电
    第二工程局（以下简称“第二工程局”）为主发起人，同时联合广东梅
    雁水电股份有限公司、广东省水利电力勘测设计研究院、广东省建筑
    科学研究院、广东泰业实业投资有限公司、潮阳市新明峰贸易有限公
    司、增城市山河园林绿化工程有限公司六家发起人共同发起，在原第广东水电二局股份有限公司拟收购梅州东门塘综合大楼评估项目·评估说明
    中联资产评估有限公司 第6 页
    二工程局基础上，通过改组改制而设立的股份有限公司，注册资本为
    人民币13,800 万元。 根据2002 年12 月29 日召开的2002 年第二
    次临时股东大会决议并经2006 年7 月12 日中国证券监督管理委员会
    证监发行字[2006]41 号文《关于核准广东水电二局股份有限公司公开
    发行股票的通知》核准，于2006 年7 月31 日向社会公开发行人民
    币普通股股票(A 股)8,200 万股，并于2006 年8 月10 日在深圳证券
    交易所挂牌交易，证券简称粤水电、证券代码002060，发行上市后注
    册资本变更为人民币22,000 万元。 根据2007 年第三次临时股东大
    会决议和2007 年年度股东大会决议并经2008 年7 月14 日中国证券
    监督管理委员会证监许可[2008]929 号文《关于核准广东水电二局股
    份有限公司增发股票的批复》核准，于2008 年8 月18 日向社会公
    开发行人民币普通股股票(A 股)5,700 万股，注册资本变更为人民币
    27,700 万元。2009 年6 月12 日，公司实施2008 年度利润分配，每
    10 股送2 股，股份总数由2008 年度的27,700 万股增加至33,240 万股。
    经营范围包括：水利水电工程、公路工程、市政工程、房屋建筑
    工程、机电安装工程、地基与基础工程、城市轨道交通工程、建筑装
    修装饰工程、隧道工程、水工金属结构制作与安装工程、航道工程施
    工以及固定式、移动式启闭机等制造安装，水电开发、投资实业项目、
    对外投资、工程机械销售。承包境外水利水电、房屋建筑、公路、市
    政公用、机电安装、地基与基础工程和境内国际招标工程；上述境外
    工程所需的设备、材料出口；对外派遣实施上述境外工程所需的劳务
    人员。货物进出口，技术进出口。起重机械制造、安装、维修、改造。广东水电二局股份有限公司拟收购梅州东门塘综合大楼评估项目·评估说明
    中联资产评估有限公司 第7 页
    （二）产权持有者
    公司名称：梅县客都实业有限公司
    公司注册地：梅县新县城（龙盘综合楼）
    法定代表人：刘金凤
    营业执照注册号：441421000000389
    注册资本：人民币叁亿壹仟万元
    实收资本：人民币叁亿壹仟万元
    公司类型：有限责任公司
    经营范围：生产、销售：建筑材料、塑料包装制品；种植林木、
    果树、饲养禽、畜。
    （三）委托方及产权持有者的关系
    委托方广东水电二局股份有限公司及产权持有者梅县客都实业有
    限公司属于交易关系，无关联关系。
    二、关于评估目的的说明
    根据2009 年10 月20 日广东水电二局股份有限公司总经理办公会
    决议，广东水电二局股份有限公司拟收购梅县客都实业有限公司所持
    有的梅州市东门塘金融综合大楼。
    本次评估的目的是反映梅县客都实业有限公司所持有的梅州市东
    门塘金融综合大楼于评估基准日的市场价值，为广东水电二局股份有
    限公司进行收购提供价值参考依据。广东水电二局股份有限公司拟收购梅州东门塘综合大楼评估项目·评估说明
    中联资产评估有限公司 第8 页
    三、关于评估范围的说明
    评估对象为梅县客都实业有限公司所持有的梅州市东门塘金融
    综合大楼（粤房地证字第C0128717 号），评估范围是梅州市东门塘金
    融综合大楼北面1-7 层及北面地下二层，8-29 层全部，建筑面积合计
    23,389.49 平方米，土地自用面积1,157.33 平方米。该房产产权人是梅
    县客都实业有限公司，房屋来源是2003 年通过拍卖方式取得，该综合
    大楼使用的土地地号是140201011327-1，土地用途是商业，土地性质
    是出让，土地使用权终止日期是2040 年12 月15 日。
    根据梅县农村信用合作联社的证明及了解，梅州客都大酒店有限
    公司2007 年向梅县农村信用合作联社借款4700 万元，梅县客都实业
    有限公司将该金融综合楼及作为上述借款的抵押担保，截至评估基准
    日，上述贷款余额为3960 万元。根据梅县农村信用合作联社2009 年
    12 月10 日出具的证明，粤房地证字第C0128717 号的抵押物已经于
    2009 年12 月9 日在登记机关解除抵押登记。
    以上评估范围和对象与委托评估的资产范围一致。
    四、关于评估基准日的说明
    本项目资产评估基准日是2009 年10 月31 日。
    五、可能影响评估工作的重大事项说明
    本次评估不存在影响评估工作的重大事项。广东水电二局股份有限公司拟收购梅州东门塘综合大楼评估项目·评估说明
    中联资产评估有限公司 第9 页
    六、资产清查情况说明
    （一）资产的清查内容
    列入本次清查范围的是梅县客都实业有限公司所持有的梅州市东
    门塘金融综合大楼北面1 至7 层及北面地下二层，8—29 层全部，建
    筑面积合计23,389.49 平方米，土地自用面积1,157.33 平方米，该房地
    产的产权证号是粤房地证字第C0128717 号。
    （二）资产的清查方法
    全面清查评估范围内的资产，进行现场勘察，核实该房地产的名
    称、建筑面积及产权证明文件等资料。
    （三）资产的清查过程
    广东水电二局股份有限公司及梅县客都实业有限公司有关人员
    于2009 年11 月5 日开始资产清查工作，清查工作于当天完成。
    （四）清查结论
    经过清查核实，查清了委估房地产的基本情况。
    委估房地产位于广东省梅州市东门塘，该房产的产权证号是粤房
    地证字第C0128717 号，产权人是梅县客都实业有限公司，房屋来源
    是2003 年通过拍卖方式取得，该房屋为框架结构，地下2 层，地上
    29 层，共31 层，建筑面积合计23,389.49 平方米，，该综合大楼使用的
    土地地号是140201011327-1，土地用途是商业，土地性质是出让，土
    地使用权终止日期是2040 年12 月15 日，土地面积是1,157.33 平方米。广东水电二局股份有限公司拟收购梅州东门塘综合大楼评估项目·评估说明
    中联资产评估有限公司 第10 页
    根据广东水电二局股份有限公司委托的广东国智律师事务所对该
    综合楼的查档资料及调查了解，金融综合大楼于1991 年12 月8 日开
    工，于1993 年12 月30 日主体框架竣工，并取得《基础及主体分布竣
    工验收证明书》，但该综合楼在基准日时只是完成了主体框架及外墙装
    饰工程，没有进行内部装饰及办理供水、供电手续。综合大楼原由梅
    州中发房地产开发有限公司（已于2001 年8 月13 日被梅州市工商行
    政管理局吊销了营业执照）投资开发，之后中国银行梅县支行通过法
    院判决方式取得了该大楼，并办理了房地产权证。2003 年12 月8 日，
    梅县客都实业有限公司与中国银行梅县支行签订了《房地产买卖合
    同》，根据契税纳税申报表显示的交易价格是8131311 元。2003 年12
    月12 日，梅县客都实业有限公司取得了该大楼的房地产权证。
    根据梅县农村信用合作联社的证明及了解，梅州客都大酒店有限
    公司2007 年向梅县农村信用合作联社借款4700 万元，梅县客都实业
    有限公司将该金融综合楼及作为上述借款的抵押担保，截至评估基准
    日，上述贷款余额为3960 万元。根据梅县农村信用合作联社2009 年
    12 月10 日出具的证明，粤房地证字第C0128717 号的抵押物已经于
    2009 年12 月9 日在登记机关解除抵押登记。
    以上评估范围和对象与委托评估的资产范围一致。
    七、资料清单
    委托方及资产占有方已向评估机构提供了以下资料：
    （一）产权证明文件
    房地产权证（粤房地证字第C0128717 号）。广东水电二局股份有限公司拟收购梅州东门塘综合大楼评估项目·评估说明
    中联资产评估有限公司 第11 页
    （二）委托方提供的相关资料
    1、 广东水电二局股份有限公司营业执照；
    2、 梅县客都实业有限公司营业执照；
    3、 梅州市东门塘金融综合大楼档案信息表；
    4、 梅县农村信用合作联社关于东门塘金融综合大楼抵押的证
    明；
    5、 房地产买卖合同；
    6、 国有土地使用权出让合同；
    7、 东门塘金融综合大楼的施工图纸；
    8、 东门塘金融综合大楼基础及主体部分竣工验收证明书；
    9、 资产评估委托方及产权持有者承诺函；
    10、 其他资料。广东水电二局股份有限公司拟收购梅州东门塘综合大楼评估项目·评估说明
    中联资产评估有限公司 第12 页
    (此页无正文)
    委托方（盖章）：
    委托方法定代表人（签字）：
    产权持有者（盖章）：
    产权持有者法定代表人（签字）：
    二ＯＯ九年十一月十一日广东水电二局股份有限公司拟收购梅州东门塘综合大楼评估项目·评估说明
    中联资产评估有限公司 第13 页
    第三部分 资产清查核实情况说明
    一、资产清查核实内容
    本次资产评估清查核实的内容是：梅县客都实业有限公司所持有
    的梅州市东门塘金融综合大楼北面1 至7 层及北面地下二层，8—29
    层全部，建筑面积合计23,389.49 平方米，土地自用面积1,157.33 平
    方米，该综合大楼的房地产权证号是粤房地证字第C0128717 号）。
    评估师根据国家资产评估执业规范，在产权持有单位的配合下对
    上述资产的实际数量、地理位置、建筑面积和装饰状况、以及产权状
    况等进行了全面的清查核实，并对可能影响资产评估的重大事项进行
    了了解。
    二、实物资产分布情况及特点
    委估房产位于广东省梅州市东门塘，分布集中。
    三、影响资产清查的事项
    本次评估不存在影响资产清查的事项。
    四、资产清查核实的过程与方法
    （一）资产清查核实的过程
    在进入现场清查前，制定现场清查实施计划，于2009 年11 月6
    日进行现场的核查工作。清查工作结束后，对清查核实及技术勘察情
    况进行工作总结。清查核实的主要步骤如下：广东水电二局股份有限公司拟收购梅州东门塘综合大楼评估项目·评估说明
    中联资产评估有限公司 第14 页
    辅导企业进行资产的清查、并收集整理评估资料。
    其次，对房产进行现场勘察，查阅该房地产的有关资料。
    （二）资产清查核实的方法
    评估人员根据评估委托方提供的产权资料，到现场进行勘察，对
    委估房产进行核对，主要核对房屋产权人、位置、平面形状等，并对
    房屋的使用状况、装修状况等进行勘察，验证各资料记载内容的一致
    性。
    其次，对房屋产权的来源、抵押状况等进行调查，并收集有关的
    资料。
    五、资产清查结论
    经过清查核实，查清了评估对象基本情况。
    根据梅县农村信用合作联社的证明及了解，梅州客都大酒店有限
    公司2007 年向梅县农村信用合作联社借款4700 万元，梅县客都实业
    有限公司将该金融综合楼作为上述借款的抵押担保，截至评估基准
    日，上述贷款余额为3960 万元。基准日后，根据梅县农村信用合作
    联社2009 年12 月10 日出具的证明，粤房地证字第C0128717 号的
    抵押物已经于2009 年12 月9 日在登记机关解除抵押登记。
    委估对象实际情况与委托方申报情况一致。
    六、清查调整说明
    无清查调整事项。广东水电二局股份有限公司拟收购梅州东门塘综合大楼评估项目·评估说明
    中联资产评估有限公司 第15 页
    第四部分 评估依据的说明
    一、经济行为依据
    广东水电二局股份有限公司总经理办公会决议(2009 年10 月20
    日)。
    二、法律法规依据
    1、 《中华人民共和国公司法》（2005 年10 月27 日第十届全
    国人民代表大会常务委员会第十八次会议修订）；
    2、 《中华人民共和国证券法》（中华人民共和国主席令[2005]
    第43 号）；
    3、 《国有资产评估管理办法》(国务院第91 号令，1991 年)；
    4、 《国有资产评估管理办法实施细则》(国资办发[1992]第36
    号)；
    5、 《财政部关于改革国有资产评估行政管理方式、加强资产
    评估监督管理工作的意见》(国办发[2001]102 号，2001 年)；
    6、 《企业国有资产评估管理暂行办法》(国资委第12 号令，
    2005 年8 月25 日)；
    7、 《企业国有产权转让管理暂行办法》(国资委、财政部第3
    号令，2003 年12 月31 日)；
    8、 《资产评估操作规范意见(试行)》(中国资产评估协会1996广东水电二局股份有限公司拟收购梅州东门塘综合大楼评估项目·评估说明
    中联资产评估有限公司 第16 页
    年5 月7 日发布)；
    9、 《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》(中国
    注册会计师协会2003)；
    10、 《关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知》
    （国务院国资委产权[2006]274 号）；
    11、 《房地产估价规范》(GB/T50291-1999)；
    12、 《城镇土地估价规程》(GB/T18508－2001)；
    13、 《城镇土地分等定级规程》（GB／T18507-2001）；
    14、 其他与评估工作相关的法律、法规和规章制度等。
    三、评估准则依据
    1、 《资产评估准则—基本准则》(财企(2004)20 号)；
    2、 《资产评估职业道德准则—基本准则》(财企(2004)20 号)；
    3、 《资产评估准则—评估报告》(中评协[2007]189 号)；
    4、 《资产评估准则—评估程序》(中评协[2007]189 号)；
    5、 《资产评估价值类型指导意见》(中评协[2007]189 号)；
    6、 《资产评估准则—不动产》(中评协[2007]189 号)；
    7、 《企业国有资产评估报告指南》(中评协[2008]218 号)；
    8、 《资产评估操作规范意见(试行)》(中国资产评估协会1996
    年5 月7 日发布)；
    9、 《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》(中国
    注册会计师协会2003)；广东水电二局股份有限公司拟收购梅州东门塘综合大楼评估项目·评估说明
    中联资产评估有限公司 第17 页
    10、 《企业会计准则—基本准则》(中华人民共和国财政部令第
    33 号)；
    11、 《企业会计准则—应用指南》 (中华人民共和国财政部财
    会[2006]18 号)。
    四、资产权属依据
    房地产权证（粤房地证字第C0128717 号）。
    五、评估取价依据
    1、 《中国人民银行贷款利率表》2008 年12 月23 日起执行；
    2、 国家计委、建设部关于发布《工程勘察设计收费管理规定》
    的通知（计价格[2002]10 号）；
    3、 国家发展改革委、建设部关于印发《建设工程监理与相关
    服务收费管理规定》的通知（发改价格[2007]670 号）；
    4、 国家计委办公厅、建设部办公厅关于工程勘察设计收费管
    理规定有关问题的补充通知（计办价格[2002]1153 号）；
    5、 《广东省建筑工程综合定额》（2006）；
    6、 《广东省装饰工程综合定额》（2004）；
    7、 中联资产评估有限公司价格信息资料库相关资料；
    8、 其他参考资料
    六、其他参考资料
    11、 广东水电二局股份有限公司营业执照；广东水电二局股份有限公司拟收购梅州东门塘综合大楼评估项目·评估说明
    中联资产评估有限公司 第18 页
    12、 梅县客都实业有限公司营业执照；
    13、 梅州市东门塘金融综合大楼档案信息表；
    14、 梅县农村信用合作联社关于东门塘金融综合大楼抵押的证
    明；
    15、 房地产买卖合同；
    16、 国有土地使用权出让合同；
    17、 东门塘金融综合大楼的施工图纸；
    18、 东门塘金融综合大楼基础及主体部分竣工验收证明书；
    19、 《资产评估常用数据与参数手册（第二版）》（北京科学技
    术出版社，1996 年）；
    20、 其他参考资料。广东水电二局股份有限公司拟收购梅州东门塘综合大楼评估项目·评估说明
    中联资产评估有限公司 第19 页
    第五部分 评估技术说明
    一、评估范围
    本次评估对象是梅县客都实业有限公司所持有的梅州市东门塘
    金融综合大楼（粤房地证字第C0128717 号），评估范围是梅州市东
    门塘金融综合大楼北面1 至7 层及北面地下二层，8—29 层全部，建
    筑面积合计23,389.49 平方米，土地自用面积1,157.33 平方米。
    二、资产概况
    1、房地产产权状况：
    委估房地产的产权证号是粤房地证字第C0128717 号，该房产位
    于广东省梅州市东门塘，产权人是梅县客都实业有限公司，该房屋为
    框架结构，地下2 层，地上29 层，共31 层，建筑面积合计23389.49
    平方米，该综合大楼使用的土地地号是140201011327-1，土地用途是
    商业，土地性质是出让，土地使用权终止日期是2040 年12 月15 日，
    土地面积是1157.33 平方米。
    2、房地产历史及来源状况：
    根据广东水电二局股份有限公司委托的广东国智律师事务所对
    该综合楼的查档资料及调查了解，金融综合大楼于1991 年12 月8 日
    开工，于1993 年12 月30 日主体框架竣工，并取得《基础及主体分
    布竣工验收证明书》，但该综合楼在基准日时只是完成了主体框架及
    外墙装饰工程，没有进行内部装饰及办理供水、供电手续。综合大楼广东水电二局股份有限公司拟收购梅州东门塘综合大楼评估项目·评估说明
    中联资产评估有限公司 第20 页
    原由梅州中发房地产开发有限公司（已于2001 年8 月13 日被梅州市
    工商行政管理局吊销了营业执照）投资开发，之后中国银行梅县支行
    通过法院判决方式取得了该大楼，并办理了房地产权证。2003 年12
    月8 日，梅县客都实业有限公司与中国银行梅县支行签订了《房地产
    买卖合同》，根据契税纳税申报表显示的交易价格是8131311 元。2003
    年12 月12 日，梅县客都实业有限公司取得了该大楼的房地产权证。
    3、房地产抵押状况：
    根据梅县农村信用合作联社的证明及了解，梅州客都大酒店有限
    公司2007 年向梅县农村信用合作联社借款4700 万元，梅县客都实业
    有限公司将该综合楼作为上述借款的抵押担保，截至评估基准日，上
    述贷款余额为3960 万元。基准日后，根据梅县农村信用合作联社2009
    年12 月10 日出具的证明，粤房地证字第C0128717 号的抵押物已经
    于2009 年12 月9 日在登记机关解除抵押登记。
    4、房地产建筑及使用状况：
    该综合楼为框架结构，地下2 层，地上29 层，共31 层，建筑面
    积合计23389.49 平方米，产权持有者拥有产权的是大楼北面1 至7
    层及北面地下二层，8—29 层全部，大楼的其他部分由中国银行梅州
    支行持有并使用。到评估基准日时，梅州客都大酒店有限公司持有的
    综合大楼部分只是完成了主体框架结构及外墙装饰，楼层内部无内墙
    间隔及进行地面天棚的装饰，也没有水电管线的布线，大楼外墙面采
    用金属铝合金幕墙及玻璃幕墙，大楼北面首层部分出租给柯达照相馆
    经营，地下室、首层部分及二层以上全部空置。广东水电二局股份有限公司拟收购梅州东门塘综合大楼评估项目·评估说明
    中联资产评估有限公司 第21 页
    三、评估过程
    1、评估准备阶段
    与委托方就评估的目的、评估基准日、评估范围等问题协商一致，
    并制订出资产评估工作计划。辅导委托方、产权持有者对委估资产进
    行清查，填表、准备资料等。
    2、现场调查阶段
    评估人员对委估房地产的产权状况、抵押状况等进行调查，收集
    资料，对房屋的外型、结构形式、层次、高度、内外装修、使用维修
    等情况进行勘察，对其位置、环境等进行调查，并取得物业照片。同
    时对被评估房地产周边房地产市场价格情况进行市场调查，掌握当地
    房地产市场情况。
    3、评估作价阶段
    取得各种评估计算的有关依据，选定适当的评估方法，计算和确
    定评估基准日的市场价值，并最终形成评估技术说明。
    四、评估方法
    本次评估以资产的持续使用和公开市场为前提，根据本次评估目
    的，采用剩余法和重置成本法对委估项目进行评估。
    1、剩余法
    剩余法是评估在建工程的一种科学实用的估价方法，又称假设开
    发法、预期开发法、倒算法、余值法等。其基本理论依据与收益法相
    同，是预期原理。广东水电二局股份有限公司拟收购梅州东门塘综合大楼评估项目·评估说明
    中联资产评估有限公司 第22 页
    计算公式为：V＝A－B－C－E
    其中：V——在建工程价值；
    A——续建完成后的不动产价值；
    B——续建成本；
    C——投资利息；
    E——续建投资利润。
    2、重置成本法
    房地分估中，房屋建筑物部分采用重置成本法估算，土地采用基
    准地价系数修正法进行估算。
    （1）房地产评估方法
    1.建筑物重置全价的计算
    重置价值＝建筑安装工程费＋前期及其它费用＋资金成本+投资
    利润+销售税金
    ①建筑安装工程费包括：定额分部分项工程费、措施项目费、规
    费、利润、税金等。
    建筑安装工程费用的计算是根据工程图纸、工程结算资料等取得
    工程量，采用现行的《广东省建筑工程综合定额》（2006）、《广东省
    装饰工程综合定额》（2006），《广东省安装工程综合定额》（2006）等
    计算出建筑安装工程费用。
    ②工程前期及其它费用包括：建设单位管理费、勘察设计费、工
    程监理费等，根据国有或广东省的有关标准进行计算。
    ③资金成本：委估建筑物按整个项目建设工期考虑，从开工至竣广东水电二局股份有限公司拟收购梅州东门塘综合大楼评估项目·评估说明
    中联资产评估有限公司 第23 页
    工的建设周期，按建设部规定的工期定额考虑，资金按建设期均匀投
    入考虑。计算公式：
    资金成本=（建筑安装工程费+前期及其他费）×同期贷款利率×
    建设周期×1/2
    2.成新率的确定
    房屋建筑物成新率的确定，采用理论成新率和勘察成新率两种方
    法计算评定，经加权平均得出综合成新率。
    理论成新率=（1-已使用年限/经济寿命年限）×100%
    勘察成新率由评估人员现场实地勘察考评打分评定。
    综合成新率=勘察成新率×60%＋理论成新率×40%
    3.评估值的确定
    评估值＝重置价值×综合成新率
    （2）土地使用权评估方法
    基准地价系数修正法
    依据替代原则，就影响待估宗地的区位条件和个别条件与所在区
    域的平均条件相比较，按照基准地价的修正体系进行区位因素和个别
    因素条件进行修正，进而求得待估宗地在评估基准日的公允市场下土
    地价格。
    基本公式为：Ps＝P×(1±K1)×Y×D×KR
    式中： Ps——待估宗地修正后地价
    P——待估宗地所处区域基准地价
    K1——待估宗地区域和个别因素的总修正系数广东水电二局股份有限公司拟收购梅州东门塘综合大楼评估项目·评估说明
    中联资产评估有限公司 第24 页
    Y——使用年期修正系数
    D——期日修正系数
    KR——容积率修正系数
    五、估价过程
    （一）剩余法
    1、委估项目租金毛收入
    委估项目是按1－8 层为商业用途，九层及以上为酒店用途建造
    的。委托方在梅州市仅派驻数人进行其他工作，无专人进行房地产或
    酒店管理，且委托方没有酒店经营品牌，不能对日后经营带来良好的
    影响。收购委估项目后，有三种经营模式，一为自营，二为合营，三
    为整体打包出租给其他单位经营。根据与委托方的沟通以及委托方实
    际情况，评估人员认为整体打包出租给其他单位经营的可能性最大。
    本次评估按整体打包出租给其他单位经营来估算的。
    评估人员根据梅州市及委估对象周边出租收益情况，并同时展
    开市场调查并查询待估房屋当地的房地产出租信息，得出待估房屋的
    客观租金，从而确定房屋纯收益。
    评估人员通过对待估房产所在地目前租金水平调查，该区域类似
    物业目前租金水平为30 元/月m2 左右，委估项目为地标性建筑，建
    成后会带来一定经济效应，根据其设计的定位及后续投入，出租价格
    会高于周边，综合考虑，确定其租金水平为按40 元/月/平方米。
    考虑到委估项目后续投入的工期一年，从2011 年开始出租，考广东水电二局股份有限公司拟收购梅州东门塘综合大楼评估项目·评估说明
    中联资产评估有限公司 第25 页
    虑到实际出租中，刚开始经营到收益稳定有一个过程，会给予一定优
    惠期，签定长期合同也会在租金方面给予优惠。因此，2011 年出租
    毛收入按70%、2012 年按80%、2013 年及以后按90%计算。
    再考虑年纯收益增长率，基于该区域商业用途租金水平上涨的趋
    势，以及分析了解到的委估项目所在片区同类型物业前些年租金水平
    每年的递增幅度，以及本项目的实际情况，综合分析后确定委托评估
    项目的前两个收益年度内租金保持不变，从第三个收益年度开始，年
    净收益在剩余年限保持年平均3%的增幅。则各年度出租毛收入见下
    表：
    序号 年度 年度毛收入(元)
    1 2011 年 7,858,869.37
    2 2012 年 8,981,565.00
    3 2013 年 10,104,260.62
    …… …… ……
    30 2040 年 22,444,483.04
    2、委估项目出租的费用
    对于委估项目租赁业务，发生的主要费用包括管理费、物业维护
    费、有关税费等。由于委估项目拟整体外包经营，此类项目租期都会
    很长，物业维修费用由承租方承担，因此只考虑管理费和税费支出。
    2.1 管理费及其他
    考虑委估项目正常出租需要发生必要的管理人员工资、交通等费
    用和其他可能发生的费用，按租金收入的3%考虑。
    2.2 税金及有关支出
    根据调查，房屋出租需要交纳租金的5%作为营业税，教育费附
    加为营业税的3%，城市维护建设税为营业税的7%，堤围防护费为广东水电二局股份有限公司拟收购梅州东门塘综合大楼评估项目·评估说明
    中联资产评估有限公司 第26 页
    营业税的0.13%，房产税为租金的12%，各项税费合计为租金的
    17.63%。
    2.3 年度运营费用
    年度运营费用=管理费+税费
    根据上述条件计算，各年度运营费用见下表：
    序号 年度 年出租费用(元)
    1 2011 年 1,621,284.75
    2 2012 年 1,852,896.86
    3 2013 年 2,084,508.97
    …… …… ……
    30 2040 年 4,630,296.85
    3、委估项目纯收益的确定
    委估项目年度纯收益A=年均租金收入-年度运营费用
    根据上述公式计算出委估项目各年度纯收益，具体见下表：
    序号 年度 年度纯收益(元)
    1 2011 年 6,237,584.62
    2 2012 年 7,128,668.14
    3 2013 年 8,019,751.66
    …… …… ……
    30 2040 年 17,814,186.19
    4、确定租金资本化率
    此次评估中我们采用无风险报酬率加风险报酬率来确定折现率，
    其中安全利率按基准日时一年期银行存款利率2.25%，风险调整值我
    们综合考虑委估物业的经营特点，将投资该项目风险与其他项目投资
    的风险进行比较分析，并根据经验判断风险调整值取值为6.0％，则
    还原利率为8.25％。
    5、委估项目收益价值广东水电二局股份有限公司拟收购梅州东门塘综合大楼评估项目·评估说明
    中联资产评估有限公司 第27 页
    . ..
    .
    . ..
    .
    ..
    .
    ..
    .
    +
    +
    .
    .
    =
    n
    R
    g
    R g
    V A
    1
    1 1
    A：年度租金纯收益；
    g：年纯收益增长率，年净收益在剩余年限保持年平均3%的增幅；
    n：年度，n=31.17，该房地产的土地出让年限到2040 年12 月，
    土地使用权出让的剩余使用年限为31.17 年，房屋建筑物主体工程已
    建成年限为15.83 年，按照60 年的经济使用年限则剩余使用年限为
    44.17 年；根据《房地产估价规范》，经济收益年限取31.17 年。
    委估项目收益价值=100,101,932.00 元（取整）
    6、后续投入
    由于委估项目目前尚为在建工程，仅建成主体工程和外装修，内
    部未间隔，未安装水电、消防、电梯、空调等设施，根据目前建筑市
    场行情，要建好间隔，将上述设施安装完成，需要建筑工期为一年，
    投入如下费用：
    序号 项目名称
    单位价格(元/平方
    米)
    1 给排水 120.00
    2 配电（强电、弱电） 200.00
    3 消防 100.00
    4 电梯 100.00
    5 间隔 300.00
    6 中央空调 120.00
    7 修缮费用 100.00
    8 合计 1,040.00
    委估对象总面积23,389.49 平方米，则后续总投入为24,325,069.60
    元。
    7、投资利息广东水电二局股份有限公司拟收购梅州东门塘综合大楼评估项目·评估说明
    中联资产评估有限公司 第28 页
    以全部投入资金成本为基数，按评估基准日中国人民银行六个月
    至一年（含一年）贷款利息5.31%，本项目的全部投入资金成本分为
    前期购入费用和后续投入费用两部分，委估项目续建周期为一年，续
    建成本费用假设均均匀投入,计算期为开发期的一半，即按半年计，
    前期购入费用为一次性投入，计算期为一年，投资利息为：
    投资利息=前期投入×5.31%+续建成本×5.31%×1/2
    =5,961,243.00（取整）
    8、投资利润
    用剩余法估算在建工程价值，应考虑全部投资的合理利润，该利
    润是指全部投入资金应计的开发利润。正常利润一般为全部投入资金
    的一定比例计算，同类型项目的投资利润一般不低于全部投入资金成
    本的20%，则：
    投资利润=全部投入资金成本×20% =25,399,969.00 元（取整）
    9、委估项目价值的确定
    根据委估项目价值＝V＝A－B－C－E
    =100,101,932.00-24,325,069.60-5,961,243.00-25,399,969.00
    =44,930,219.00 元（取整）
    （二）重置成本法
    1、重置成本法评估结果
    广东水电二局股份有限公司拟收购的梅县客都实业有限公司所
    持有的梅州市东门塘金融综合大楼（粤房地证字第C0128717 号）北
    面1 至7 层及北面地下二层，8—29 层全部，建筑面积合计23,389.49广东水电二局股份有限公司拟收购梅州东门塘综合大楼评估项目·评估说明
    中联资产评估有限公司 第29 页
    平方米，土地自用面积1,157.33 平方米。评估价值合计4,401.74 万元，
    其中房屋建筑物评估值38,200,455 .00 元，土地使用权评估价值
    5,816,949. 00 万元。
    案例一：房屋建筑物 （房屋建筑物评估明细表 序号1）
    委估房地产的产权证号是粤房地证字第C0128717 号，该房产位
    于广东省梅州市东门塘，产权人是梅县客都实业有限公司，该房屋为
    框架结构，地下2 层，地上29 层，共31 层，建筑面积合计23389.49
    平方米，该综合大楼使用的土地地号是140201011327-1，土地用途是
    商业，土地性质是出让，土地使用权终止日期是2040 年12 月15 日，
    土地面积是1157.33 平方米。
    根据广东水电二局股份有限公司委托的广东国智律师事务所对
    该综合楼的查档资料及调查了解，金融综合大楼于1991 年12 月8 日
    开工，于1993 年12 月30 日主体框架竣工，并取得《基础及主体分
    布竣工验收证明书》，但该综合楼在基准日时只是完成了主体框架及
    外墙装饰工程，没有进行内部装饰及办理供水、供电手续。综合大楼
    原由梅州中发房地产开发有限公司（已于2001 年8 月13 日被梅州市
    工商行政管理局吊销了营业执照）投资开发，之后中国银行梅县支行
    通过法院判决方式取得了该大楼，并办理了房地产权证。2003 年12
    月8 日，梅县客都实业有限公司与中国银行梅县支行签订了《房地产
    买卖合同》，根据契税纳税申报表显示的交易价格是8131311 元，根
    据梅县客都实业有限公司陈述房屋实际来源是2003 年通过拍卖方式
    取得，产权持有人陈述当时的竞买价为2500 万元。2003 年12 月12广东水电二局股份有限公司拟收购梅州东门塘综合大楼评估项目·评估说明
    中联资产评估有限公司 第30 页
    日，梅县客都实业有限公司取得了该大楼的房地产权证。
    到评估基准日时，梅州客都大酒店有限公司持有的综合大楼部分
    只是完成了主体框架结构及外墙装饰及一台电梯的安装工程，此后，
    房屋没有进行装修及其他水电安装项目，楼层内部无内墙间隔及进行
    地面天棚的装饰，首层、二层部分有消防主管，其他楼层没有水电管
    线的布线，大楼外墙面采用金属铝合金幕墙及玻璃幕墙，大楼北面首
    层部分出租给柯达照相馆经营，地下室、首层部分及二层以上全部空
    置。
    （2）重置全价的计算
    ①建筑安装工程造价
    在对该建筑物的评估中，采用重置核算法进行评定估算。建筑安
    装工程费用主要包括：土石方工程、基础工程、钢筋混凝土工程、砌
    筑工程等，安装工程包括给电梯工程、防雷、顶层旋转装置等安装项
    目。
    A、 建筑工程造价计算
    根据该金融综合大楼的有关资料，土建及外墙工程单位工程、电
    梯工程及有关工程费用总价计算表如下：
    单位工程费汇总表
    工程名称：梅雁金融大厦
    行号 序号 名称 取费说明 费率(%) 金额(元)
    1 1 分部分项工程项目费
    定额分部分项工程费+价差
    +利润
    33906900.22
    2 1.1 定额分部分项工程费
    人工费+材料费+机械费+管
    理费
    29758208.07
    3 1.1.1 人工费 人工费 2785225.39
    4 1.1.2 材料费 材料费 24095456.63广东水电二局股份有限公司拟收购梅州东门塘综合大楼评估项目·评估说明
    中联资产评估有限公司 第31 页
    5 1.1.3 机械费 机械费 2241882.31
    6 1.1.4 管理费 管理费 635643.74
    7 1.2 价差
    人工价差+材料价差+机械
    价差
    3111799.25
    8 1.2.1 人工价差 分部分项人工价差 985294.26
    9 1.2.2 材料价差 分部分项材料价差 1992094.17
    10 1.2.3 机械价差 分部分项机械价差 134410.82
    11 1.3 利润 人工费+人工价差 27.5 1036892.9
    12 2 措施项目费
    安全防护、文明施工措施费
    +其他措施项目费
    1655436.01
    13 2.1 安全防护、文明施工措施费
    安全防护、文明施工措施项
    目费
    1115389.73
    14 2.2 其他措施项目费 其他措施费 540046.28
    15 3 其他项目费 其他项目合计
    16 4 规费
    社会保险费+住房公积金+
    工程定额测定费+工程排污
    费+施工噪音排污费+防洪
    工程维修费+建筑意外伤害
    保险费
    1667873.57
    17 4.1 社会保险费
    分部分项工程项目费+措施
    项目费+其他项目费
    3.31 1177113.33
    18 4.2 住房公积金
    分部分项工程项目费+措施
    项目费+其他项目费
    1.28 455197.9
    19 4.3 工程定额测定费
    分部分项工程项目费+措施
    项目费+其他项目费
    0.1 35562.34
    20 4.4 工程排污费
    分部分项工程项目费+措施
    项目费+其他项目费
    0.2 71124.67
    21 4.5 施工噪音排污费
    分部分项工程项目费+措施
    项目费+其他项目费
    0.2 71124.67
    22 4.6 防洪工程维修费
    分部分项工程项目费+措施
    项目费+其他项目费
    0.1 35562.34
    23 4.7 建筑意外伤害保险费
    分部分项工程项目费+措施
    项目费+其他项目费
    0.3 106687.01
    24 5 不含税工程造价
    分部分项工程项目费+措施
    项目费+其他项目费+规费
    37514708.49
    25 6 税金 不含税工程造价 3.41 1279251.56
    26 7 含税工程造价 38793960.05
    27 8 电梯工程设备费 555000
    28 9 独立费用 800000广东水电二局股份有限公司拟收购梅州东门塘综合大楼评估项目·评估说明
    中联资产评估有限公司 第32 页
    29 10 其他工程费用 387939.60
    30 11 建筑安装工程造价合计 40536899.65
    建筑安装工程造价合计40536899.65 元。
    ②前期及其它费用的计算
    根据建筑物所在地的有关规定，计算各类建设取费及建设单位所
    支付的前期及其它费用如下表。
    序号 费用名称 计算基础 费用（元） 费率 取费依据
    1 勘察、设计费 建安工程费用 1621475.986 4.00% 计价格[2002]10 号
    2 建设监理费 建安工程费用 810737.993 2.00%
    发改价格[2007]670
    号
    3 环境评估费 建安工程费用 40536.89965 0.10% 计价格[2002]125 号
    4 招标代理费（含编制标底） 建安工程费用 202684.4983 0.50% 计价格[2002]1980 号
    5 建设单位管理费 建安工程费用 608053.4948 1.50% 财建[2002]394 号
    6 白蚁防治费 建筑物面积 83400 3.00 粤价函[2007]559 号
    7 新型墙体材料专项基金 建筑面积 222400 8.00
    粤财综[2005]164 号
    （可退回）
    8
    前期咨询、防雷、防震、挡案、
    人防、检测等其他费用 建安工程费用 405368.9965 1.00%
    按规定或市场价格估
    算
    3994657.868
    前期及其他费用合计3,994,657.868 元。
    ③资金成本的及计算
    该建筑物合理建设期为2 年，评估基准日3 年以内贷款利率为
    5. 40%，建设资金按均匀投入计算资金成本。
    建筑及安装工程费用（元） 40,536,899.65
    前期及其他费用（元） 3,994,657.87
    建安费用及前期及其他费用（元） 44,531,557.52
    资金成本（元） 2,404,704.11
    整栋大楼的完全重置成本（元） 46,936,261.62
    总建筑面积（平方米） 27,800.00
    单方造价（元/平方米) 1,688.35
    分摊建筑面积(平方米） 23,389.49
    分摊部分的重置成本（元） 39,489,756.18
    ④投资利润的计算
    评估对象来源为外购，需计算其投资利润，一般类似房产的开发广东水电二局股份有限公司拟收购梅州东门塘综合大楼评估项目·评估说明
    中联资产评估有限公司 第33 页
    利润在总成本的20%左右，本次计算选用投资利润20%进行计算：
    投资利润=重置成本×20%
    = 7,897,951.24 元
    ⑤“销售不动产”营业税及附加（T1）
    房地产转让应征营业税及附加，营业税、城市维护建设税、教育
    费附加、堤围防护费等 4 种税费实行捆绑征收，合计税金 = 转让收
    入× 5.63%。
    则销售税金＝重置成本×5.63%= 2,223,273.27 元
    ⑥重置全价的计算
    重置价值＝建筑安装工程费＋前期及其它费用＋资金成本+投资
    利润+销售税金
    由于上面计算的重置成本是整栋大楼27800 平方米的重置成本，
    本次拟收购的是大楼北面1-7 层，北面地下2 层，8-29 层的全部，建
    筑面积合计23,389.49 平方米。故按照单方建筑的造价进行分摊计算
    得出拟转让部分房屋建筑物的重置全价，详细见上表。
    重置全价= 49,610,981.00 元（取整）
    （3）成新率的计算
    该综合楼于1993 年12 月30 日建成主体框架结构，之后完成了
    外墙装饰工程及一台电梯的安装工程，此后，房屋没有进行装修及其
    他水电安装项目，房屋处于空置状态。通过评估人员现场鉴定勘察，
    以综合年限法和完好分值法计算该资产成新率。
    理论成新率=(1－已使用年限/经济寿命年限)×100%广东水电二局股份有限公司拟收购梅州东门塘综合大楼评估项目·评估说明
    中联资产评估有限公司 第34 页
    =(1－15.83/60)×100%=73.62%
    表5—10 勘察成新率鉴定计算表
    序号 部位名称 完全分 勘察分
    1 基础 20 18
    2 承重结构（梁、板、柱、墙） 50 45
    3 外墙装饰 20 12
    4 配套设施及其他 10 4
    5 合计 100 79
    成新率=勘察成新率×60%+理论成新率×40%
    =79%×60% +73.62%×40%=76.85%
    成新率取整为77%。
    （4）评估值的计算
    评估值=重置全价×成新率
    =49,610,981.00×77%
    =38,200,455 .00 元（取整）
    案例二：土地评估说明 （无形资产评估明细表 序号1）
    1、土地使用权概况
    纳入本次评估范围的土地使用权为梅县客都实业有限公司位于
    广东省梅州市东门塘的一宗商业用地。该宗地及地上建筑物已经办理
    了房地产权证。
    （1） 登记状况
    委估房地产的产权证号是粤房地证字第C0128717 号，产权人是
    梅县客都实业有限公司，土地座落于广东省梅州市东门塘，土地用途
    是商业用地，土地面积是1157.33 平方米，使用权类型是出让，土地
    使用权终止日期是2040 年12 月15 日。地号是140201011327-1。广东水电二局股份有限公司拟收购梅州东门塘综合大楼评估项目·评估说明
    中联资产评估有限公司 第35 页
    （2）土地权利状况
    估价对象土地所有权属于国家。
    土地使用权人是梅县客都实业有限公司，土地使用权人通过购买
    取得土地使用权及地上建筑物，用途为商业用地。土地剩余使用年限
    是31.17 年。
    按照国家法律法规规定，土地使用权人具有对该土地使用、转让、
    出租、抵押，并获得收益的权利。
    （3）土地他项权利状况
    根据梅县农村信用合作联社的证明及了解，梅州客都大酒店有限
    公司2007 年向梅县农村信用合作联社借款4700 万元，梅县客都实业
    有限公司将该金融综合楼作为上述借款的抵押担保，截至评估基准
    日，上述贷款余额为3960 万元。
    （4）土地利用状况
    该宗地作为商业用地，地上建有金融综合大楼，于1991 年12 月
    8 日开工，于1993 年12 月30 日主体框架竣工，为框架结构，地下2
    层，地上29 层，共31 层，建筑面积合计23389.49 平方米。到评估
    基准日时，梅州客都大酒店有限公司持有的综合大楼部分只是完成了
    主体框架结构及外墙装饰，楼层内部无内墙间隔及进行地面天棚的装
    饰，首层、二层部分有消防主管，其他楼层没有水电管线的布线，大
    楼外墙面采用金属铝合金幕墙及玻璃幕墙，大楼北面首层部分出租给
    柯达照相馆经营，地下室、首层部分及二层以上全部空置。
    2、地价影响因素分析广东水电二局股份有限公司拟收购梅州东门塘综合大楼评估项目·评估说明
    中联资产评估有限公司 第36 页
    （1）一般因素
    影响地价的一般因素主要是指社会、经济、政策和自然因素等诸
    多方面的综合，它包含了城市经济发展水平、人口与城市发展、土地
    利用规划、地理位置等。通过土地供求两方面的不同作用，从而影响
    城市总体地价水平的变化。
    A、地理位置和自然条件
    梅州市位于广东省东北部，地处闽、粤、赣三省交界处，东北部
    连福建省的武平、上杭、永定、平和县，西部和西北部接江西省寻乌、
    会昌县和本省河源市的龙川、紫金、东源县，东南部邻揭阳市的揭东
    县、揭西县、潮州市湘桥区、汕尾市的陆河县、潮州市饶平县。全境
    地理座标位于东经115。18＇至116。56＇、北纬23。23＇至24。56＇
    之间，全市总面积15899.62 平方公里。
    梅州市地质构造比较复杂，主要由花岗岩、喷出岩、变质岩、砂
    页岩、红色岩和灰岩六大岩石构成台地、丘陵、山地、阶地和平原五
    大类地貌类型。全市山地面积占24.3%；丘陵及台地、阶地面积占
    56.6%；平原面积仅占13.7%左右；河流和水库等水面积占5.4%。
    B、行政区划与人口
    梅州市行政区划辖梅江区、梅县、平远县、蕉岭县、大埔县、丰
    顺县、五华县、并代管兴宁市。2006 年底，全市有111 个镇（办事
    处）、196 个居委会、2040 个村委会，37529 个村民小组。人口498.92
    万。梅江区位于全市的地理中心，总土地面积305 平方公里，人口
    60 多万人。广东水电二局股份有限公司拟收购梅州东门塘综合大楼评估项目·评估说明
    中联资产评估有限公司 第37 页
    C、经济发展
    梅州市国民经济增长较快，综合实力逐步增强。据测算，2008
    年全市生产总值314.04 亿元，比上年增长7.8%，其中第一产业增加
    值72.22 亿元，增长3.1%；第二产业增加值132.55 亿元，增长10.2%；
    第三产业增加值109.27 亿元，增长8.2%。“十五”期间生产总值平均
    每年增长9.9%，其中第一产业增加值平均每年增长2.7%；第二产业
    增加值平均每年增长14.1%；第三产业增加值平均每年增长11.0%。
    经济结构调整取得新进展，2008 年生产总值中三类产业构成为23.0∶
    42.2∶34.8，对比“九五”末的2000 年，第一产业比重下降8 个百分点，
    第二产业比重上升7.2 个百分点，第三产业比重上升0.8 个百分点。
    D、交通条件
    梅州高速公路至广州384 公里，至深圳345 公里。梅州普通公路
    至广州434 公里，至深圳398 公里，至汕头191 公里。有民航至广州
    航线，空中距离为316 公里。
    E、土地市场状况
    梅州市土地总面积为16197 平方公里。主要用地类型包括农用
    地（耕地、菜地、园地等）、建设用地（包括国有建设用地和集体建
    设用地）及未利用地等。
    根据国务院《关于加强土地资产管理的通知》（国发[2001]15 号）
    精神，梅州市进一步加强土地资产管理，整顿土地市场秩序，垄断土
    地一级市场供应，并严格按照国土资源部《招标、拍卖、挂牌出让国
    有土地使用权规定》（国土资源部11 号令）和《协议出让国有土地使
    用权规定》（国土资源部21 号令）要求，加强了对土地出让市场的管广东水电二局股份有限公司拟收购梅州东门塘综合大楼评估项目·评估说明
    中联资产评估有限公司 第38 页
    理，使该市土地市场日趋规范，有力推动了当地经济的发展。
    （2）区域因素
    A、区位条件：待估宗地位于梅江区，梅江区位于梅州市的中西
    部，总面积304.5 平方公里。全区辖两镇三乡五个街道办事处，总人
    口60 多万人。
    B、交通条件：区内有主干道环市路、彬芳大道、梅江大道、东
    山大道、丽都路、新中路、嘉应路、梅龙路、江南路、梅松路等道路，
    有10 多条线路公交车经过，区域中心距距离火车站3 公里，距梅州
    机场4 公里。
    C、基础设施条件
    供水：该区域主要由市政供水，供水保证率98%以上。
    排水：该区域排水包括市政管网与雨污合流方式，排水基本通
    畅。
    供电：区域内电源由市政供电，有供电保证，供电保证率90%
    以上。
    通讯：区域内通讯与市政通讯网相联，市话普及率90%以上，
    通讯线路基本畅通。
    D、环境条件
    该区域的自然环境条件和人文环境条件较好；学校、医院、商场、
    农贸市场等配套设施的完善。
    （3）个别因素
    A、宗地位置、形状
    委估宗地位于梅州市东门塘。土地形状近似为长方形。
    B、宗地基础设施状况
    供电：有市政电网到达宗地，可以满足用电需求，但宗地内未办广东水电二局股份有限公司拟收购梅州东门塘综合大楼评估项目·评估说明
    中联资产评估有限公司 第39 页
    理供电手续。
    通讯：电话、宽带、有线电视等通讯设施通达。
    供水：有市政供水系统，但宗地内未办理供水手续。
    排水：有市政管网通达。
    道路：临环市路，交通便利。
    C、土地承载力
    宗地土地基承载良好。
    3、土地价格定义
    土地使用权价格是指在评估基准日时，宗地在设定条件下，即
    土地用途是商业用途，土地性质是出让土地，土地最高使用年限按照
    商业用地为40年，土地实际剩余使用年限为31年2个月，宗地开发程
    度为宗地外五通宗地内平整（通路、通电、通讯、通上水、通下水、
    场地平整），在一定的容积率下，无他项权利限制时的国有出让土地
    使用权价格。
    4、土地评估方法确定
    根据《城镇土地估价规程》，目前常用的估价方法有收益还原法、
    市场比较法、成本逼近法、剩余法、基准地价系数修正法等方法。估
    价方法的选择应按照《城镇土地估价规程》的要求，根据待估宗地的
    实际情况，充分考虑用地类型和条件，以及所掌握的资料，选择最适
    宜的估价方法进行评估。
    评估对象所在区域为梅州市，近二、三年来，梅州市国土局公开广东水电二局股份有限公司拟收购梅州东门塘综合大楼评估项目·评估说明
    中联资产评估有限公司 第40 页
    的信息中无商业用途土地招拍挂过,无法取得商业用途土地交易的案
    例，不适合用市场比较法评估；评估对象为商业用途，不适宜用成本
    逼近法评估；通过市场调查，梅州经济发展不太好，有需求就自建，
    没有同类型商业物业的出租、出售，不适宜采用剩余法和收益还原法
    评估。根据《规程》的要求和评估对象的具体特点，委估宗地属于基
    准地价覆盖区域，因此采用基准地价修正法计算。
    5、估价过程
    基准地价系数修正法是依据替代原则，就影响待估宗地的区位条
    件和个别条件与所在区域的平均条件相比较，按照基准地价的修正体
    系进行区位因素和个别因素条件进行修正，进而求得待估宗地在评估
    基准日的公允市场下土地价格。
    基本公式为：Ps＝P×K1×Y×D×KR
    式中： Ps——待估宗地修正后地价
    P——待估宗地所处区域基准地价
    K1——待估宗地区域和个别因素的总修正系数
    Y——使用年期修正系数
    D——期日修正系数
    KR——容积率修正系数
    A、基准地价
    根据评估人员到梅州市国土资源局调查，梅州市自1994 年公布
    了基准地价以后，到目前尚未正式公布基准地价。在此后的年份，该
    地根据经济发展情况，对土地地价进行了不断的修改与调整，并将调广东水电二局股份有限公司拟收购梅州东门塘综合大楼评估项目·评估说明
    中联资产评估有限公司 第41 页
    整结果上报广东省国土资源厅。该地目前执行广东省物价局、广东省
    国土资源厅《关于公布广东省城市国有土地分等及基准地价标准的通
    知》（粤价[2003]193 号）公布的基准地价。
    基准地价内涵为：本次制定的基准地价为地面地价，是城市不同
    级别、“五通一平”土地开发程度下，平均容积率下，同一用途的完整
    土地使用权的平均价格。用途按商业、住宅、工业区分，各用途土地
    使用年限为法定最高年限。
    B、待估宗地级别及基准地价的确定
    根据待估宗地距离二百米内的宗地的国有土地使用证记录判断，
    该宗地属于五等一级商业用地，根据广东省基准地价，梅州市梅江区
    五等一级商业用地的基准地价为1,420.00 元/平方米。
    C、影响宗地地价的区域因素和个别因素K
    根据基准地价管理系统及该宗地区域因素与个别因素，由于委估
    宗地为商业用地影响商业用地地价的主要因素有商业用地深度、宽深
    比等，由于梅州无修正体系，根据同级城市基准地价状况，其情况与
    汕头市类似，本次评估选用汕头商业用地修正系数体系，则有：
    a.商业用地深度修正
    委估宗地临街深度在25 米左右，根据修正系数体系，该宗地商
    业用地深度修正系数为1.264；
    b. 商业用地宽深比修正
    委估宗地临街宽度在55 米左右，深度在25 米左右，宽深比为
    2.2 左右，根据修正系数体系，该宗地商业用地宽深比修正系数为广东水电二局股份有限公司拟收购梅州东门塘综合大楼评估项目·评估说明
    中联资产评估有限公司 第42 页
    1.103。
    D、估价期日修正
    该基准地价是以2003 年制定的，到评估基准日时已有六年的时
    间，近年来，全国土地市场价格发生了很大的变化，各地土地出让价
    格不断创出新高。梅州市属于广东省经济欠发达的山区，该地商业发
    展水平不高，因而商业用地出让价格与经济发达的珠江三角洲相比，
    增长幅度不大，但根据当地国土局介绍，今年以来，该地区商业用土
    地价格增长较迅速，因而取期日修正系数为150%。
    E、使用年限修正
    由于上述价格是估价对象土地最高出让年期40年的土地使用权
    价格，而估价对象土地的实际剩余使用年限为31年2个月，故需要进
    行年限修正。修正后待估宗地地价公式为：
    K＝[1-1/（1+r）n]/ [1-1/（1+r）m]
    其中：k——使用年限修正系数
    r——土地还原利率
    n——各宗地剩余使用年限
    m——土地最高使用年限40 年
    式中：r－－土地还原利率[土地还原率按评估基准日时中国人民
    银行公布的一年期（含一年）存款利率，再加上一定的风险因素调整
    值，商业用途按8％计]，则宗地使用年限修正系数为0.9530。
    F、容积率修正系数
    该宗地为商业用地，自用面积1157.33平方米，建筑物面积合计广东水电二局股份有限公司拟收购梅州东门塘综合大楼评估项目·评估说明
    中联资产评估有限公司 第43 页
    为23389.49平方米，其中地下一、二层面积合计为2677.34平方米（此
    面积来源于梅州市土地登记申请表中的房屋测勘详情表），经计算，
    容积率为17.90。根据基准地价内涵，该基准地价为平均容积率，没
    有具体标准，通过查找其他同级别城市基准地价，佛山、汕头商业用
    地容积率为2.0，中山为1.5，潮州为2.2，其余多表述为平均容积率按
    地面地价出让，本次评估平均容积率按2.0考虑；梅州无修正体系，
    根据同级城市基准地价状况，其情况与汕头市类似，本次评估选用汕
    头商业用地修正系数体系，容积率大于10时，容积率修正系数为
    1.776，则容积率修正系数为1.776。
    G、开发程度修正
    基准地价定义的开发程度为五通一平，该宗地的实际开发程度为
    五通一平，因而不需要进行开发程度修正。
    H、基准地价系数修正法评估结果
    根据基准地价系数修正法计算公式：Ps＝P×K1×Y×D×KR
    该宗地单位地价=1420×1.264×1.103×1.50×0.9530×1.776
    =5,026.18 元/平方米。
    总地价=宗地单位单价×土地面积
    总地价=5,026.18元/平方米×1,157.33平方米
    总地价=5,816,949. 00元（取整）广东水电二局股份有限公司拟收购梅州东门塘综合大楼评估项目·评估说明
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    六、评估结论
    本次