长国用(2013)字第

30 长沙办事处 1 11.34

048569 号

26

宗

评估单

地 土地面积 评估价值

宗地名称 国有土地使用证号 价（元

编 （m2） （元）取整

/m2）

号

长国用(2013)字第

31 长沙办事处 2 11.34

048458 号

长国用(2013)字第

32 长沙办事处 3 11.34

048456 号

长国用(2013)字第

33 长沙办事处 4 11.34

048455 号

长国用(2013)字第

34 长沙办事处 5 8.85

048467 号

合计 626,882.96 115,473,158.00

注：上表中第 30-34 项宗地，与相应房屋合并采用市场法评估，，土地价值已包含在相应

的房产评估价值中。

土地使用权评估值增值的主要原因为企业土地取得时间较早，随着经济发展，

由于土地的稀缺性，近年土地价格上涨导致。

（四）南硬公司

1、评估方法

（1）土地估价方法的选择

根据待估宗地的特点、具体条件和项目的实际情况，依据《城镇土地估价规

程》，结合待估宗地所在区域的土地市场情况和评估人员收集的有关资料，分析、

选择适宜于待估宗地土地使用权价格的评估方法。

采用的方法

①市场比较法：待估宗地所在区域有与待估宗地相类似的近期已经发生交易

的市场交易案例，评估人员可采用市场比较法评估

②成本逼近法：估价对象所在区域近期有征地交易案例，当地政府及相关部

门公布了有关征地补偿标准文件，成本构成清晰、取费依据充分，评估人员可采

用成本逼近法评估。

不采用的方法

①剩余法：由于待估宗地不属于投资开发的土地，且待估宗地所处区域没有

与待估宗地地上建构筑物相类似的市场交易案例，无法合理确定房地产总价，因

此不适宜采用剩余法评估；

27

②收益还原法：由于待估宗地为工业用地，地上建筑物为企业厂房和配套用

房，区域内类似建筑物出租情况较少，故不适宜采用收益还原法进行评估；

③基准地价系数修正法：南昌市目前建立了完善的基准地价体系，但属 2010

年编制公布，未对城区基准地价进行更新调整，基准地价不能完全反映该地区当

前地产市场行情，因此，不宜采用基准地价系数修正法进行评估。

综上所述，本次评估采用市场法和成本逼近法。

（2）地价确定的方法

根据土地估价技术规程及待估宗地的具体情况，本次评估分别采用市场法与

成本逼近法测算待估宗地市场价格。根据评估人员的评估经验和通过对当地土地

市场和土地价格的分析，市场比较法评估结果反映估价对象所在区域的实际市场

价格，成本逼近法评估结果反映估价对象所在区域的实际土地取得成本价格，考

虑待估宗地所在区域市场比较法和成本逼近法接近区域平均地价水平，故选取两

种评估方法的算术评估值作为最终评估结果。

（3）土地估价的技术路线

①市场比较法

市场比较法是根据市场中替代原理，将待估宗地与具有替代性的，且在估价

基准日近期市场上交易的类似地产进行比较，并对类似地产成交价格作适当修正，

以此估算待估宗地客观合理价格的方法。市场比较法计算公式：

V=VB×A×B×C×D

其中：

V------估价宗地价格；

VB-----比较实例价格；

A------待估宗地交易情况指数/比较实例交易情况指数；

B------待估宗地估价基准日地价指数/比较实例交易期日地价指数；

C------待估宗地区域因素条件指数/比较实例区域因素条件指数；

D------待估宗地个别因素条件指数/比较实例个别因素条件指数。

28

②成本逼近法

成本逼近法是以开发土地所耗费的各项客观费用之和为主要依据，再加上一

定的利息、利润、应缴纳的税金和土地增值收益来确定土地价格的方法。

其计算公式为：

土地价格=（土地取得费及税费+土地开发费+投资利息+投资利润+土地增值

收益）×年期修正系数×区位修正系数

2、评估过程

（1）核查资料

根据资产评估的原则和程序，首先指导和帮助委托方填写“土地使用权清查

评估明细表”，根据委托方的评估资料，进行土地面积、土地开发、土地基础设

施情况、土地使用权利状况等情况的核实。

（2）现场勘查

对照有关资料及“土地使用权清查评估明细表”对待估宗地进行查勘，与有

关人员座谈，了解宗地位置、土地四至、投资环境、配套设施及开发程度，作了

详细的现场勘察记录。

（3）社会及市场调查

就本次评估涉及到的评估对象，评估人员进行广泛的有针对性的市场调查，

调查了解了当地政府公布的有关征地文件、基准地价文件、当地土地开发费、类

似土地市场交易案例等有关资料，取得土地评估的计价依据。

（4）评定估算

根据收集掌握的有关资料，运用上述评估方法，并掌握待估宗地的性质、土

地使用年限、地块大小、形状、区位条件，对待估宗地进行综合评定估算。

3、评估结果

单位：元

序 宗地名 增值

土地权证编号 面积(m2) 账面价值 评估价值

号 称 率%

洪土国用（登北

1 水泵房 4,848.90 24,682,075.09 1,711,662.00

2005）第 499 号

29

洪土国用（登北

2 小工厂 6,952.00 2,488,816.00

2004）第 161 号

洪土国用（登经

3 东厂区 2,764.10 990,131.00

2015）第 D058 号

洪土国用（登北

4 东厂区 36,383.70 13,025,365.00

2004）第 162 号

洪土国用（登北

5 西厂区 218,069.80 80,467,756.00

2004）第 160 号

合计 269,018.50 24,682,075.09 98,683,730.00 299.82

土地使用权评估值增值的主要原因为企业土地取得时间较早，随着经济发展，

由于土地的稀缺性，近年土地价格上涨导致。

（五）HPTEC 集团

HPTEC 集团无土地使用权

（六）尚未取得土地使用证或其他存在权属瑕疵的土地评估情况

1、对新田岭公司资源整合过程中形成的土地补偿费，企业在长期待摊科目

核算，原始发生额 48,171,744.20 元，账面值 44,268,338.77 元，考虑其在企业持

续经营中的税盾作用，本次评估按照企业账面值确认评估值，无评估增减值。

2、柿竹园公司的“柴山钼铋钨多金属矿技术改造项目”用地，企业尚未未

办理土地证，因未发生历史成本，未在账面列示，故未进行价值评估。

（七）评估机构核查意见

经核查，评估机构中企华评估认为，委估土地使用权是按照评估准则规定的

方法进行评估，对于企业取得土地使用权证的土地评估值较企业账面值增值，评

估增值的主要原因为企业土地取得时间较早，随着经济发展，由于土地的稀缺性，

近年土地价格上涨导致。而对于新田岭公司资源整合过程中形成的土地补偿费，

考虑其在企业持续经营中的税盾作用，本次评估按照企业账面值确认评估值，无

评估增减值。我们认为是合理的。

北京中企华资产评估有限责任公司

2016 年 8 月 18 日